대전지방법원 2024타경1455. 충남 공주시 사곡면 회학리의 토지와 여러 동의 건물이 일괄매각되는 복합 물건입니다. 감정 이용상태는 펜션 3개호, 제2종근린생활시설인 일반음식점, 화장실·샤워장, 사무소·소매점·펜션, 그리고 2층 단독주택까지 섞여 있습니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 1,676㎡, 토지이용상황은 주상용이며 계획관리지역입니다. 전형적인 아파트 경매가 아니라 근린시설·숙박성 이용·주거가 혼재한 비정형 부동산으로 보는 것이 맞습니다.
등기상 현재 말소기준은 2021.07.14 합동새마을금고 근저당권 85,000,000원입니다. 그보다 앞선 2014.10.07 근저당권 260,000,000원과 2015.04.08 근저당권 195,000,000원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 토스뱅크 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건의 실전 난도는 등기 순위보다 매각 제외 건물과 법정지상권 가능성, 건축물대장·등기 불일치에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1455 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 사곡면 회학리 354-1, 354-14 · 충청남도 공주시 사곡면 말구리길 1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 펜션·일반음식점·사무소·소매점·단독주택 등 혼재 |
| 토지 | 지목 대 · 1,676㎡ · 주상용 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 정현미 |
| 감정가 / 최저가 | 1,331,936,220원 / 319,797,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 합동새마을금고 / 498,329,642원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 제시외 건물이 더 중요하다
임차인으로 특정된 신고 내역은 확인되지 않지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건은 임차인 보증금 인수형으로 분석할 자료는 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 금액 인수는 0원으로 계산됩니다.
또한 2025.03.21에는 말소기준 근저당권에 관해 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제사차유한회사 명의의 85,000,000원 근질권 설정이 기재돼 있습니다. 제공된 배당표는 합동새마을금고 근저당 85,000,000원을 기준으로 계산돼 있으므로, 실제 배당 단계에서는 최신 채권양도·근질권 관련 서류와 배당요구 관계를 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 검토 — 감정가 24.01%라고 해서 곧바로 ‘싸다’는 아니다
현재 최저매각가는 319,797,000원으로 감정가 1,331,936,220원의 24.01%입니다. 4회 유찰이라는 사실 자체는 시장의 응찰 강도가 낮았다는 신호이지만, 이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 비교가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 319,797,000원 | 118,592,206원 | 195,927,636원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 223,857,900원 | 118,592,206원 | 101,331,683원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 156,700,530원 | 118,592,206원 | 35,114,517원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 319,797,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,277,158원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 합동새마을금고 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 33,592,206원 | 33,592,206원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 195,927,636원 |
제공된 분배 시나리오에서는 채권합계 118,592,206원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 금액 인수도 0원입니다. 다만 신청채권자의 경매 청구액은 498,329,642원이고 시나리오상 신청채권자 배당액은 85,000,000원으로 표시돼 있어 신청채권 자체가 전액 충족되는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주시 사곡면 회학리 ‘회학리노인회관’ 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·자연림 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 실제 이용. 기호 5는 펜션 3개호, 기호 6은 제2종근린생활시설인 일반음식점 등, 기호 7은 화장실·샤워장 및 펜션, 기호 8은 사무소·소매점·펜션, 기호 9는 2층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 일부 토지는 접도구역 및 하천구역과 관련됩니다. 토지 특성은 완경사·부정형·소로한면, 공시지가는 30,900원/㎡입니다.
- 건물. 기호 5~8은 경량철골구조 계열, 기호 9도 경량철골구조 2층 건물입니다. 기본적인 급·배수, 위생, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 주거 단일용도가 아니라 숙박성 이용·근린생활시설·주거가 혼재하고 이미 4회 유찰됐습니다. 일반적인 주거용 집합건물보다 매수자층과 운영 목적이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 최우선 확인. 매각 제외 제시외 건물 ㈉의 소유관계·건축 시점·토지와 건물의 소유관계 변동을 원본 서류로 확인해 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각 포함·제외 경계 확인. 이동·해체가 쉬운 제시외 물건 ㈁·㈃은 매각 제외, 목록 4 지상 제시외 건물 ㈉도 제외되며, 그 밖의 제시외 건물·수목·관정은 매각 포함입니다. 현장에서 각각의 위치와 현황을 대조해야 합니다.
- 목록 6·8 공부 불일치. 2014.08.22 증축 면적은 건축물대장에 기재돼 있으나 등기사항증명서에는 반영되지 않았습니다. 등기·대장·현황 면적을 직접 맞춰보는 절차가 필요합니다.
- 임대관계 확인. 특정 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 펜션·음식점·사무소·소매점 이용이 확인되는 만큼 실제 점유자와 영업주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 채권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.03.21 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사 근질권 설정이 있습니다. 최신 채권양도·배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 319,797,000원이 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고, 현 상태의 토지·건물·제시외 시설·영업가치와 법정지상권 위험을 함께 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 질문
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,331,936,220원이 4회 유찰돼 최저가 319,797,000원까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 금액 인수도 0원입니다. 하지만 이 숫자만으로 매력적인 저가 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 매각 제외 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 일부 증축 면적은 등기에 반영되지 않았으며, 실제 이용도 펜션·음식점·사무소·소매점·단독주택이 섞여 있습니다.
등기상 금액 인수는 가볍지만, 물건 자체의 권리·이용관계 확인 난도는 무겁습니다. 실거래 비교가 없는 상황에서 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 가격 가점을 주기보다는, 법정지상권 여부와 매각 포함·제외 범위, 점유·영업관계, 공부 불일치를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
