대전지방법원 2024타경20166. 충청남도 공주시 유구읍 추계리 소재의 기타 + 토지 사건으로, 감정평가상 기호 11~15 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가 586,267,300원에서 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 140,762,000원입니다. 등기상 말소기준은 2013.06.28. 설정된 유구새마을금고 근저당권 406,000,000원이고, 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
표면적인 권리구조는 비교적 단순하지만, 이 물건은 권리보다 토지 이용·인허가·접근성 확인이 훨씬 중요합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 제시외 수영장과 건물이 포함된다고 기재돼 있고, 일부 농지는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있습니다. 수영장시설의 농지전용허가 미취득, 휴경농지 원상회복명령 가능성, 맹지와 소하천구역도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경20166 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 유구읍 추계리 687 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(11-15) 단독주택 이용 |
| 감정가 / 최저가 | 586,267,300원 / 140,762,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 283,228,263원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 건물 | 충청남도 공주시 유구읍 추계리 688 2동 · 충청남도 공주시 유구읍 퇴실길 79 |
| 현재 공유자 | 김명옥 11분의 3 · 이일웅 11분의 2 · 이정경 11분의 2 · 이정은 11분의 2 · 이지숙 11분의 2 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2013.06.28. 유구새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 406,000,000원이고 채무자는 이상룡입니다. 이후 2024.03.28. 이지숙 지분에 대한 국의 압류와 2024.04.12. 유구새마을금고의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 현재 회차 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
소유권은 이상룡 명의에서 2023.10.31. 상속을 원인으로 김명옥·이지숙·이정은·이정경·이일웅의 공유로 이전됐고 2024.01.29. 등기됐습니다. 확인된 임차인 기재는 없으나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로, 현장 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 물건 리스크 — 농취증·원상회복·맹지
| 대상 | 현황·기재사항 | 입찰상 의미 |
|---|---|---|
| 목록번호 1 | 농지취득자격증명 필요 · 맹지 · 제시외 수영장시설 · 농지전용허가 미취득 | 미제출 시 보증금 몰수 · 수영장 철거 후 농지 원상회복 필요 |
| 목록번호 2 | 토지 북측 일부 소하천구역 | 소하천구역에 따른 공법상 제한 확인 |
| 목록번호 5 | 공부상 답 · 현황 전기타 · 맹지 · 토지 전부 소하천구역 | 휴경 농지 원상회복명령 가능성 · 농지취득자격증명 필요 · 미제출 시 보증금 몰수 |
| 목록번호 6 | 제시외 창고시설 존재 | 제시외 시설 포함 여부와 현황 확인 |
| 목록번호 10 | 공부상 답 · 현황 전 및 일부 도로 · 북측 일부 소하천구역 | 휴경 농지·현황 도로 원상회복명령 가능성 · 농지취득자격증명 필요 · 미제출 시 보증금 몰수 |
토지자료상 지목은 답, 토지이용상황은 전, 용도지역은 보전관리지역이며, 도로접면은 맹지입니다. 제시된 토지면적은 73.0㎡, 공시지가는 19,000원/㎡이고, 완경사·부정형 토지로 기재돼 있습니다. 준보전산지와 소하천구역에 접하고, 공장설립승인지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,762,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,770,668원 |
| 1. 근저당 · 유구새마을금고 | 406,000,000원 | 137,991,332원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 140,762,000원 가정 시 유구새마을금고 채권최고액 406,000,000원 중 137,991,332원이 배당되고 268,008,668원이 미배당으로 남습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 24% | 140,762,000원 | 137,991,332원 | 268,008,668원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 19% | 112,609,600원 | 110,233,066원 | 295,766,934원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 15% | 90,087,680원 | 88,066,102원 | 317,933,898원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 계속 0원이지만, 채권자의 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 283,228,263원에 대해 예상배당은 137,991,332원으로 청구액 전부가 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 공주시 유구읍 추계리 소재 “추계1구마을회관” 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·임야·농경지 등으로 형성된 농촌지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호 11~15는 단독주택으로 이용 중입니다. 경량철골구조 또는 일반목구조 건물이며 기본적인 위생·급배수·전기·석유보일러 난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 토지들은 보전관리지역이며 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 또는 공장설립제한지역이 중첩됩니다.
- 소하천. 기호 2·10 토지 북측 일부와 기호 5 토지 전부가 소하천구역에 속합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 1·5·10은 공부상 지목이 답이나 각각 전기타·전기타·전 및 일부 도로로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록번호 1·5·10은 농지취득자격증명 필요 여부와 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있습니다.
- 수영장 원상회복. 목록번호 1의 제시외 수영장시설은 농지전용허가를 받지 않았고 철거 후 농지로 원상회복이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 휴경농지 원상회복. 목록번호 5·10은 휴경인 농지 또는 현황 도로로 이용되고 있어 원상회복명령 가능성이 기재돼 있습니다.
- 맹지 확인. 목록번호 1·5 및 토지자료에서 맹지가 확인됩니다. 실제 진입로와 통행 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소하천구역. 목록번호 2·5·10은 소하천구역과 겹칩니다. 해당 면적과 이용 제한을 원본 도면으로 대조해야 합니다.
- 제시외 시설. 제시외 수영장과 건물은 일괄매각에 포함되고, 목록번호 6에는 제시외 창고시설이 존재합니다. 시설 현황과 철거·유지 비용을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 기재는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장조사로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·농지 관련 행정서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’가 어려운 경매
등기부만 놓고 보면 결론은 단순합니다. 말소기준은 2013년 유구새마을금고 근저당이고, 이후 압류·경매개시결정은 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 안전형으로 보기는 어렵습니다. 8회 유찰, 농지취득자격증명과 미제출 시 보증금 몰수, 허가받지 않은 수영장시설의 철거·농지 원상회복, 휴경농지 원상회복 가능성, 맹지와 소하천구역까지 실무 리스크가 겹칩니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저평가를 단정할 수도 없습니다. 이 물건은 “등기 인수 0원”보다 “실제 이용 가능성과 행정상 의무를 얼마에 해결할 수 있느냐”가 핵심입니다.
