수원지방법원 2025타경1291. 용인시 기흥구 마북동 테라스가든에이빌딩 4층 404호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 모멘텀자산운용 주식회사이고, 말소기준권리는 2021.03.03. 설정된 고양시산림조합 근저당권 81,600,000원입니다. 이후 2024.12.19. 홍장표 근저당 7,000,000원과 2025.06.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 매수인에게 남는 담보권은 확인되지 않고, 제공된 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건에서 권리관계만큼 중요하게 봐야 할 부분은 점유와 실제 이용상태입니다. 공부상 404호가 현황에서는 404호와 404-1호로 이용 중이며, 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1291 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 182 테라스가든에이빌딩 4층404호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 마북로 164 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 4층 중 4층 404호 · 현황 404호, 404-1호로 이용 중 |
| 소유자 | 모멘텀자산운용 주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 홍장표 / 7,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2021.03.03. 고양시산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 81,600,000원이며, 이후 설정된 홍장표의 근저당권 7,000,000원과 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 현대모비스 전세권 166,320,000원, 용인시 압류, 이전 임의경매개시결정 등은 2021.03.03. 매각 과정에서 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 판단 자료는 없다
감정가는 151,000,000원, 현재 최저매각가는 105,700,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 45,300,000원 낮아졌지만, 이 사건에는 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 근저당 · 고양시산림조합 | 81,600,000원 | 81,600,000원 |
| 2. 근저당 · 홍장표 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,820,200원 |
현재 최저가 105,700,000원 가정에서는 채권 88,600,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 14,820,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 105,700,000원 | 88,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 73,990,000원 | 72,258,180원 | 16,341,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 51,793,000원 | 50,460,726원 | 38,139,274원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 73,990,000원으로 낮아지고 채권 미배당은 16,341,820원, 3회 유찰 시 매각가는 51,793,000원으로 낮아지면서 미배당은 38,139,274원까지 늘어납니다. 그러나 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 이는 담보권자의 미배당과 매수인의 인수 부담을 구별해야 한다는 뜻입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칼빈대학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·음식점·점포·아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부상 404호는 현황상 404호와 404-1호로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물의 4층 404호입니다. 급·배수, 위생, 난방, 소화, 도시가스, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 대로3류와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,794,000원/㎡이며 토지면적은 1,260.0㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함되고, 하천구역·상대보호구역 등에 저촉됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가의 임대관계가 미상이고 현황상 404호·404-1호로 이용 중이므로 실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 404-1호 이용형태 확인. 공부상 하나의 404호가 두 호칭으로 이용되고 있으므로 내부 구획·출입·사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 151,000,000원이나 현재 최저가 105,700,000원만으로 적정가를 정하지 말고 주변 오피스텔 실거래와 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.03.03. 고양시산림조합 근저당권과 이후 홍장표 근저당·경매개시결정의 순위를 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구별. 후속 유찰에서는 채권 미배당이 발생하지만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권액 자체를 매수인 부담으로 오인하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수와 점유 불확실성은 별개”
이 사건은 등기상 구조가 복잡한 물건은 아닙니다. 2021.03.03. 고양시산림조합 근저당이 말소기준이고, 이후 홍장표 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 105,700,000원 기준 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이를 곧바로 ‘안전하고 싸다’로 연결해서는 안 됩니다. 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트를 확인할 수 없고, 감정평가상 임대관계가 미상이며 공부상 404호가 현황상 404호와 404-1호로 이용되고 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 담보권 인수보다 실제 점유·사용관계 확인과 적정 시세 검증입니다. 권리 구조는 비교적 명확, 가격과 점유는 확인 후 판단. 이 순서가 맞습니다.
