수원지방법원 2025타경1506. 경기도 화성시 방교동 센터프라자 1층 110호입니다. 등기부상 현재 소유자는 송창민이고, 2023년 9월 15일 고창군수산업협동조합이 설정한 채권최고액 960,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 전북신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 권리만 보면 후순위 권리는 비교적 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있는 선순위 대항력 임차인입니다.
임차인 허지원의 전입일은 2018년 10월 10일로 말소기준권리인 2023년 9월 15일 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 40,000,000원, 월차임은 3,000,000원이고 배당요구는 2025년 10월 13일 접수됐습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않고, 배당표에서도 우선변제권은 없는 것으로 반영돼 보증금 전액 40,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1506 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 방교동 829-4 센터프라자 1층110호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 소매점 · 기준시점 공실상태 |
| 소유자 | 송창민 (2023.09.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,256,000,000원 / 615,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고창군수산업협동조합 / 818,767,259원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.15 고창군수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 경계벽이 없는 상태 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
2015년 하나은행 근저당권은 2023년 9월 15일 이미 말소됐습니다. 현재 기준 말소기준은 같은 날 설정된 고창군수산업협동조합 근저당입니다. 전북신용보증재단의 43,125,002원 가압류와 고창군수산업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 스마트저축은행의 5,440,350원 가압류는 2025년 11월 20일 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허지원 | 2018.10.10 | 40,000,000원 | 3,000,000원 | 확인되지 않음 | 2025.10.13 | 대항력 有 | 없음 | 40,000,000원 인수 |
임차인 조사상 점유부분은 “센터프라자14층 110,111호 125.5800㎡”로 기재돼 있습니다. 감정평가서는 건물 내 1층 110호·111호를 기호 1∼2로 기술하고 있으므로, 실제 점유 범위와 호수 표기는 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서 원문과 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 615,440,000원으로 감정가 1,256,000,000원의 49%입니다. 하지만 선순위 임차보증금 40,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어오므로, 현재 회차 기준 실질취득은 655,440,000원입니다. 따라서 ‘감정가의 49%’만 보고 가격 메리트를 판단하면 실제 취득원가를 과소평가하게 됩니다.
실거래 비교 자료가 제시돼 있지 않으므로, 이 655,440,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 감정평가상 소매점이고 현재 공실로 조사됐으며, 110호·111호 내부가 경계벽 없는 상태라는 내용까지 있으므로 아파트처럼 감정가 대비 낙찰률만으로 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 615,440,000원 | 40,000,000원 | 606,885,600원 | 396,239,402원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 430,808,000원 | 40,000,000원 | 424,099,920원 | 579,025,082원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 301,565,600원 | 40,000,000원 | 296,543,682원 | 706,581,320원 |
③ 예상배당표 (매각가 615,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,554,400원 |
| 인수 · 임차인 허지원 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 고창군수산업협동조합 | 960,000,000원 | 606,885,600원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 43,125,002원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,003,125,002원, 예상 배당은 606,885,600원으로 396,239,402원의 미배당이 발생합니다. 임차인 허지원 보증금 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 동탄지사 남서측 인근. 주위는 공장, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 소매점. 기준시점 현재 상호간판 “삼국지”는 있으나 공실상태이며 기존 영업시설물이 남아 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 5층 건물 내 1층 110호·111호로 기술돼 있으며 사용승인일은 2014.10.23입니다.
- 경계. 110호·111호 내부는 경계벽이 없는 상태로 조사됐고, 매각 비고에도 일괄매각·경계벽 없음이 적혀 있습니다.
- 토지. 준공업지역·동탄일반산업단지·지구단위계획구역. 토지는 평지의 사다리형이며 상업용으로 이용 중입니다.
- 도로. 건부지 동측·남측으로 광대로, 북서측으로 중로와 각각 접합니다.
- 공시지가. 2,150,000원/㎡, 토지면적 1,621.5㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 회차는 최저가 615,440,000원이 아니라 임차보증금 인수를 더한 655,440,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 허지원의 전입일·점유부분·보증금 40,000,000원·배당요구 내용과 매각물건명세서상 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 감정평가상 공실과 임차인 조사 내용이 함께 존재합니다. 현재 실제 점유자와 영업 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 110·111호 관계 확인. 감정평가와 임차인 자료에서 110호·111호가 함께 언급되고 매각 비고에는 일괄매각·경계벽 없음이 적혀 있습니다. 매각대상 범위와 현황을 원문으로 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 인근 소매점의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 비용 확인. 기존 영업시설물이 남아 있는 공실로 평가됐으므로 시설 철거·원상복구 여부와 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각대상목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 숫자는 40,000,000원
이 사건은 감정가 1,256,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 615,440,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리분석에서는 선순위 대항력 임차인을 빼고 볼 수 없습니다. 허지원의 보증금 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 구조이므로 현재 회차의 실질취득은 655,440,000원입니다.
등기부상 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 인수와 실제 점유 상태, 110호·111호의 경계벽 없는 일괄매각 구조를 함께 확인해야 합니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없어 현재 실질취득가가 시장가격 대비 유리한지도 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 “유찰률”이 아니라 인수액을 포함한 총 취득원가와 현장 점유·매각범위를 확인하는 것입니다.
