수원지방법원 2025타경1684. 화성시 봉담읍 상리 디에스타워 7층 물건으로, 감정평가상 7층 전체(701호~707호)를 내신 및 입시 전문학원으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각, 7층 전체 학원 이용이 명시돼 있습니다. 감정가는 2,196,000,000원이며 2회 유찰된 현재 최저매각가는 1,076,040,000원, 감정가의 49%입니다.
권리 흐름의 기준점은 2023.10.13 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,693,500,000원이고, 이후 설정된 주식회사씨엠에스컨소시엄 근저당, 홍미선 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 확인된 임차인 역시 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1684 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 상리 690-4 디에스타워 7층701호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 7층 전체(701호~707호) 내신 및 입시 전문학원 이용 |
| 소유자 | 신동수 |
| 감정가 / 최저가 | 2,196,000,000원 / 1,076,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,391,870,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 용도 | 일반상업지역 · 상업용 · 공시지가 3,101,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.10.13 주식회사신한은행 근저당권입니다. 주식회사씨엠에스컨소시엄의 360,000,000원 근저당과 홍미선의 308,948,000원 가압류는 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 하나저축은행 가압류와 화성시 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 채권 전부를 충족하지 못하더라도, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 대치열린학원(화담) (신동수) | 7층 504.6200㎡ | 2023.11.09 | 50,000,000원 | 14,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 김미경 | DS타워 7층 대치열린학원 내 3.3000㎡ | 2025.03.17 | 2,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
두 임차인 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 전입일은 각각 2023.11.09, 2025.03.17로 말소기준일 2023.10.13보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 단정하지 않되, 매수인이 승계할 임차보증금은 현재 산정상 0원입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낮아진 최저가와 늘어나는 미배당
현재 회차는 2회 유찰, 감정가의 49%인 1,076,040,000원입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 753,228,000원, 527,259,599원으로 내려가지만, 채권자 미배당액은 각각 1,619,152,280원, 1,842,860,997원으로 커집니다. 이 미배당은 채권자 측 회수 부족을 뜻하며, 현재 분석상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 49%) | 1,076,040,000원 | 1,062,879,600원 | 1,299,568,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 753,228,000원 | 743,295,720원 | 1,619,152,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 527,259,599원 | 519,587,003원 | 1,842,860,997원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,076,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,160,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,693,500,000원 | 1,062,879,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사씨엠에스컨소시엄 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 홍미선 | 308,948,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권액 2,362,448,000원 중 채권자 배당은 1,062,879,600원, 미배당은 1,299,568,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉담초등학교 북측 인근, 화성봉담2 공동주택지구 내 중심상가지대로 근린생활시설, 학원, 의료시설, 대형마트, 공영주차빌딩, 삼봉근린공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 집합건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 7층 전체(701호~707호)를 내신 및 입시 전문학원으로 이용 중이며, 전용부분에 천정에어컨, 공용부분에 위생설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 건물. 2023년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 중 7층입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 일반상업지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구)이며 대지권 목적 토지는 디에스타워 상가 대지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 7층 전체가 학원으로 이용되고 일괄매각입니다. 701호~707호의 매각대상 범위를 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 대치열린학원(화담) (신동수), 김미경 모두 대항력은 없지만 실제 점유가 있으므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 별도로 고려해야 합니다.
- 우선변제 확인. 두 임차인의 확정일자와 우선변제 여부는 단정되지 않으므로 배당요구 및 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 감정가 할인과 시세 할인 구분. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 상업용·학원용 물건은 실제 거래·임대수익·공실 위험까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 1,299,568,400원이 발생하지만, 이는 곧바로 매수인 승계액을 뜻하지 않습니다. 현재 산정된 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상업용 가격과 명도’가 승부처
이 사건은 말소기준이 명확하고, 확인된 임차인 2명 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 구조가 비교적 단순합니다. 그러나 물건 자체는 7층 전체를 학원으로 이용하는 일괄매각 건이고, 이미 2회 유찰돼 2,196,000,000원의 감정가가 1,076,040,000원까지 내려왔습니다. 이 숫자는 감정가 대비 49%라는 의미일 뿐, 그 자체가 시장가 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 따라서 핵심은 권리 인수 여부보다 학원 점유의 명도, 상업용 수요, 임대수익과 실제 거래가격을 얼마만큼 보수적으로 검증하느냐에 있습니다.
