수원지방법원 2025타경1749. 수원시 권선구 세류동 468-9 세류동다세대주택 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 남윤호이고, 2023.03.21. 소유권을 148,000,000원에 취득한 날 우리은행 근저당권이 채권최고액 107,250,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.09.19. 우리은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
등기부에는 과거 여러 소유권 변동과 근저당·전세권 이력이 존재하지만 해당 권리들은 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 핵심적으로 볼 권리는 2023.03.21. 우리은행 근저당입니다. 현재 회차 매각가를 80,850,000원으로 가정하면 집행비용 1,855,300원을 제외한 78,994,700원이 우리은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 28,255,300원의 미배당이 생깁니다. 이 미배당액은 배당 부족액이지 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1749 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 468-9 세류동다세대주택 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 정조로543번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 남윤호 · 2023.03.21. 소유권이전 · 거래가액 148,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 106,739,764원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
현재 등기상 말소기준은 2023.03.21. 을구 12번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 107,250,000원이고, 채무자는 남윤호입니다. 이어진 2025.09.19. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%는 감정가 대비 수치일 뿐
감정가는 165,000,000원, 현재 최저매각가는 80,850,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 56,595,000원(34%), 4회 유찰 시 39,616,500원(24%)입니다.
다만 이 사건에는 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 다세대주택은 개별 건물의 위치·관리상태·층·점유상태 등에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있어 실제 매매 사례 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 107,250,000원 | 78,994,700원 |
| 미배당 | - | 28,255,300원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 80,850,000원 가정 시 집행비용 1,855,300원을 우선 배당하고 우리은행에 78,994,700원이 배당됩니다. 채권최고액 대비 미배당은 28,255,300원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원신곡초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상4층 건물 내 1층 101호이며 사용승인일은 2004.05.24.입니다. 외벽은 벽돌 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가 80,850,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 세류동 인근 유사 다세대 실거래를 별도로 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사의 실제 점유자를 반드시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2023.03.21. 을구 12번 우리은행 근저당이 말소기준이며, 경매개시결정은 이후 권리입니다.
- 배당 부족액 구분. 현재 회차 근저당 미배당 28,255,300원은 우리은행의 배당 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 56,595,000원, 4회 유찰 시 39,616,500원으로 낮아지지만 유찰 횟수만으로 적정가를 정하지 말고 실제 시장가격과 함께 판단하세요.
- 현장 상태 확인. 다세대주택은 동일 지역에서도 건물 관리상태와 개별 호수 상태 차이가 가격에 직접 반영될 수 있으므로 내부 상태와 공용부분을 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 실제 시장가격
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.21. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 165,000,000원에서 80,850,000원까지 내려와 감정가의 49%입니다.
그러나 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서는 이 비율을 그대로 ‘시세 대비 할인율’로 바꿔 읽을 수 없습니다. 또한 확인된 임차인 신고 내역이 없는 것과 감정평가상 임대관계가 미상인 것은 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 자체보다 실제 점유관계와 현재 시장가격을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
