수원지방법원 2025타경54906. 용인시 처인구 양지면 남곡리 파인팰리스 102동 202호, 공부상 공동주택[도시형생활주택(단지형다세대)]입니다. 감정가는 171,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 119,700,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가보다 크게 낮아진 물건이지만, 등기 순서를 펼치면 전혀 다른 그림이 나옵니다.

2021.11.18. 주식회사두손컴퍼니 명의로 전세금 207,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2022.01.10. 그 전세권이 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 반면 말소기준으로 분류된 국민건강보험공단 압류는 2022.12.05. 접수됐습니다. 따라서 제공된 등기 권리분석은 이 전세권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 전세권이 먼저다

말소기준은 2022.12.05. 국민건강보험공단 압류입니다. 제주은행 가압류, 용인시 압류, 강제경매개시결정, 이후 국민건강보험공단·국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 문제는 그보다 앞선 을구 3번 전세권입니다.

점유자·임차관계 — 2명, 그중 1명은 대항력 가능·미상

한광우의 전입일은 말소기준 2022.12.05.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 염승진은 2024.04.22. 전입으로 말소기준보다 늦어 제공 자료상 대항력 없음으로 분류됩니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 점유자는 아닙니다.

② 시세 비교 — 57.8%라는 할인율의 착시

파인팰리스 102동의 대상 면적 74.26㎡와 일치하는 실거래 표본은 2021.11. 2건이며, 두 건 모두 거래금액은 207,000,000원입니다. 제공 시세 기준 현재 최저가는 이 평균의 57.8%입니다.

숫자만 보면 최저가 119,700,000원이 거래 표본 207,000,000원에 비해 크게 낮습니다. 하지만 거래 표본의 시점은 2021.11.로 제한돼 있어 현재 시세를 충분히 대표한다고 보기 어렵고, 무엇보다 등기상 선순위 전세권이 남아 있습니다. 따라서 이 사건에서는 “최저가가 시세보다 싸다”라는 결론을 내리면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,475,800원을 제외한 117,224,200원을 전세권에 배당하고, 제주은행과 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 없는 구조입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있습니다.

회차별 구조 — 유찰될수록 채권 미배당은 커진다

유찰이 이어지면 표면적인 입찰가는 더 내려가지만 채권 미배당액은 오히려 커집니다. 특히 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 219,385,972원은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 예상배당이 0원으로 계산돼 있습니다. 이 물건은 유찰 횟수 자체를 가격 가점으로 해석할 사건이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 공동주택[도시형생활주택(단지형다세대)]으로 이용 중인 다세대주택입니다.
• 입지. 양지파인CC 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·전·답·임야·물류센터 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2014.07.01.입니다.
• 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적은 501.0㎡, 공시지가는 599,500원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역입니다.
• 규모. 파인팰리스 102동은 8세대이며, 제공 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
• 현장 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재 등으로 외부관찰과 탐문조사를 종합해 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권의 소멸·인수 여부. 을구 3번 전세권 207,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 존속하는지 매각물건명세서와 등기 원본을 최우선 확인하세요.
• 배당표의 인수 0원과 등기 분석의 상충. 예상배당표만 보고 인수 0원으로 확정하지 말고 법원 원본에서 결론을 맞춰야 합니다.
• 한광우 보증금 확인. 2022.03.17. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
• 염승진 점유 확인. 2024.04.22. 전입으로 제공 자료상 대항력은 없지만 실제 점유관계와 명도 상태는 확인이 필요합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 시 배당 순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 최신성. 비교 가능한 거래 표본은 2021.11. 2건이므로 207,000,000원을 현재 시세로 단정하지 마세요.
• 유찰 가격의 착시. 1회 유찰로 최저가가 119,700,000원까지 낮아졌지만 선순위 권리 위험이 해소되지 않은 상태에서는 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 현장 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 상태와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다

이 사건은 최저가만 보면 눈에 띕니다. 감정가 171,000,000원이 한 차례 유찰돼 119,700,000원까지 내려왔고, 제공 실거래 평균 207,000,000원 대비 비율도 57.8%입니다. 그러나 권리분석은 정반대의 경고를 냅니다.

말소기준 2022.12.05.보다 앞선 전세권 207,000,000원이 존재하고, 이 전세권은 주택도시보증공사로 이전됐으며 등기 분석상 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 동시에 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있어 원본 확인 없이는 어느 쪽도 확정해서는 안 됩니다. 여기에 한광우의 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 문제도 완전히 닫히지 않았습니다.

가격은 내려왔지만 권리는 아직 열려 있습니다. 이 물건에서 먼저 확인할 것은 “119,700,000원이 싼가”가 아니라 “선순위 전세권과 점유자 보증금 중 실제로 무엇이 매수인에게 남는가”입니다. 그 결론이 확인된 뒤에야 가격을 논할 수 있습니다.