수원지방법원 2025타경56931. 오산시 갈곶동 ‘오산케이씨씨스위첸’ 107동 1층 104호 아파트입니다. 소유자 천경화는 2020.08.20. 거래가 232,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2023.10.26. 삼성생명보험주식회사 명의로 채권최고액 204,600,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당은 2025.05.07. 한국자산관리공사로 이전됐고, 같은 한국자산관리공사가 2025.07.16. 임의경매를 개시했습니다.
현재 조사된 임차인은 0명이고, 예상 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 권리분석의 중심은 대항력 임차인보다 근저당 이전과 경매개시의 연결 관계, 실제 배당관계, 그리고 219,100,000원이 현재 시장가격과 비교해 적정한지에 있습니다. 실거래 자료가 없으므로 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56931 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 갈곶동 713 오산케이씨씨스위첸 107동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 21층건 중 1층 104호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 천경화 (2020.08.20. 소유권이전 · 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 219,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 190,877,844원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 한국자산관리공사로 이전된 근저당
임차인은 조사되지 않았습니다. 과거 2010.06.25. 하나은행 근저당과 2020.08.20. 두양건축주식회사 전세권은 각각 2020.08.21., 2021.10.29. 말소됐습니다. 이후 2023.10.26. 삼성생명보험주식회사 명의로 채권최고액 204,600,000원의 근저당이 설정됐고, 2025.05.07. 한국자산관리공사로 이전된 뒤 2025.07.16. 한국자산관리공사가 임의경매를 개시했습니다. 예상 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 수는 없다
현재 최저매각가는 219,100,000원으로 감정가 313,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 153,370,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 107,359,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,867,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 215,232,600원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,867,400원과 소유자 교부 215,232,600원으로 합계 219,100,000원이 배분됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권액 190,877,844원이 별도로 존재하는 반면 신청채권자 배당은 0원, 충족 여부는 미충족으로 표시되어 있어 실제 채권 배당관계는 원본 배당요구·채권계산 관계 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대원 초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·관공서·농경지 등이 소재합니다. 주거지로서의 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층건 중 1층 104호이며 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역에 속합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2023.11.20.~2028.11.19.입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 단지·동일 면적대의 최근 거래와 219,100,000원을 직접 비교해야 합니다.
- 배당관계 원본 확인. 신청채권 190,877,844원이 존재하는데 예상배당상 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 채권계산서와 배당요구 관계를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 2023.10.26. 삼성생명보험주식회사 근저당이 2025.05.07. 한국자산관리공사로 이전되고 2025.07.16. 같은 기관이 경매를 개시한 흐름을 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 조사되지 않았지만 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 1층 특성 확인. 대상은 21층건 중 1층 104호이므로 현장 방문을 통해 채광·사생활·소음 등 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2028.11.19.까지 기재돼 있으므로 관련 규제 사항을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 배당은 확인이 남았다
이 사건은 조사된 임차인이 0명이고 예상 인수액도 0원이어서, 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 추가로 부담하는 유형은 아닙니다. 2023.10.26. 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당이 2025.05.07. 한국자산관리공사로 이전되고, 2025.07.16. 임의경매가 개시된 흐름도 비교적 명확합니다.
다만 최저가 219,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문입니다. 또한 신청채권 190,877,844원이 존재함에도 예상배당에서 신청채권자 배당이 0원으로 표시돼 있어, 권리는 비교적 단순하지만 가격과 실제 배당관계는 입찰 전 원문 확인이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
