695,800,000원
수원지방법원 2025타경57018. 화성시 장지동 에이제이프라자 3층 315호입니다. 감정평가 당시에는 제315호 외 5개호가 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용되고 있고, 매각물건명세서 비고에도 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 감정가는 1,420,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 695,800,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2021.08.13. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 2022년에 설정된 세 건의 가압류와 2025년 두 건의 경매개시결정은 모두 이 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인도 전입일이 2025.03.27.로 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57018 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장지동 971-4 에이제이프라자 3층 315호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로4길 47 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중 |
| 매각 형태 | 일괄매각 |
| 소유자 | 유혜경 · 2021.08.13. 소유권이전 · 거래가액 228,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,420,000,000원 / 695,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 98,469,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2021.08.13. 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022.02.28. 김미숙 가압류, 2022.03.22. 김수현 가압류, 2022.04.01. 이미옥 가압류, 2025.07.22. 강제경매개시결정, 2025.09.03. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당에서 미회수액이 발생하더라도 이 후순위 권리의 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 디앤나잇짐 (구본석) | 에이제이프라자 3층 479.2200㎡ | 2025.03.27 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2025.03.27.은 말소기준권리인 국민은행 근저당 설정일 2021.08.13.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 50,000,000원, 월세는 3,000,000원이며 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 우선변제 여부는 미상입니다. 따라서 현재 계산상 매수인이 보증금을 인수하는 금액은 0원이지만, 실제 점유가 이어지고 있다면 점유 이전과 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 감정가 할인율과 시세 할인율은 다르다
현재 최저매각가는 695,800,000원으로 감정가 1,420,000,000원의 49%입니다. 다만 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 이 49%를 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다. 감정가 대비 낙폭과 시장 시세 대비 할인율은 별개의 지표입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 695,800,000원 | 686,442,000원 | 2,974,396,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 487,059,999원 | 479,789,399원 | 3,181,048,621원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 340,941,999원 | 335,368,811원 | 3,325,469,209원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 695,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,358,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,200,000,000원 | 686,442,000원 |
| 3. 가압류 · 김미숙 | 900,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김수현 | 1,313,900,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이미옥 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 최의숙 | 98,469,010원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 98,469,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 695,800,000원 가정. 집행비용 9,358,000원을 제외한 686,442,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류·경매개시결정에는 배당이 없습니다. 총 채권자 미배당액은 2,974,396,020원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 서연고등학교 북측 인근으로 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량진입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 상업용 건부지로 이용 중이며, 준주거지역·지구단위계획구역에 속합니다.
- 도로. 대지 남측 약 30미터, 북측 약 17미터 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 공시지가. 2,699,000원/㎡이며 토지면적은 874.6㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.08.13. 국민은행 근저당이 기준이며 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기사항을 다시 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 현황조사상 임차인은 대항력이 없지만 실제 영업·점유 상태와 명도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제315호 외 5개호가 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중인 만큼 매각 대상과 현황의 일치 여부를 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가 대비 49%라는 숫자와 시장가 대비 할인율을 혼동하지 말고 실제 거래사례와 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 미회수와 인수 구분. 후순위 채권자 미배당액이 크더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 개념을 분리해 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙폭”보다 중요한 것은 실제 시장가와 이용성
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.13. 국민은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 감정가 1,420,000,000원에서 2회 유찰돼 695,800,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 근거가 없으므로 “49%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 특히 제315호 외 5개호가 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 사용되고 일괄매각되는 구조이므로, 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 실제 이용성·점유 상태·시장가를 얼마로 볼 것인지에 있습니다.
