🏷️ 감정가 1,633,896,000원 📉 최저가 800,609,040원 🧾 매수인 인수 0원 🏭 현재 공실
수원지방법원 2025타경57468. 감정가 1,633,896,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 800,609,040원입니다. 등기부상 건물은 경기도 화성시 만세구 송산면 봉가리 479-1, 도로명주소는 경기도 화성시 만세구 송산면 마도북로 42-15로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사플렉스화성공장이고, 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)인 일반철골구조 1층 건물은 조사시점 현재 공실입니다.
권리의 기준점은 2023.03.22 중소기업은행 근저당권 1,320,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 윤진환·주식회사대유켐·이병원·경국현의 근저당, 국·국민건강보험공단의 압류, 김종수·근로복지공단의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57468 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 화성시 송산면 봉가리 474-2 |
| 등기부 건물 | 경기도 화성시 만세구 송산면 봉가리 479-1 · 경기도 화성시 만세구 송산면 마도북로 42-15 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 제2종근린생활시설(제조업소) · 조사시점 현재 공실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 1층 · 외벽·내벽 판넬 등 · 바닥 몰탈 위 페인트 등 |
| 소유자 | 주식회사플렉스화성공장 |
| 감정가 / 최저가 | 1,633,896,000원 / 800,609,040원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.03.22 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 앞선 신한은행·선창산업· 수원화성오산축산업협동조합·윤진환 관련 근저당 가운데 일부는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자보다 ‘시세 부재’가 중요
현재 최저매각가는 800,609,040원으로 감정가의 49% 수준이며 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 동일 용도·입지의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 현재 이용상태가 공실인 제조업소이고 토지가 함께 매각되는 물건이라, 주거용 집합건물보다 개별 입지·토지 구성·건물 활용성에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 800,609,040원 | 790,202,950원 | 1,629,628,550원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 560,426,328원 | 552,422,065원 | 1,867,409,435원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 392,298,429원 | 386,006,251원 | 2,033,825,249원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 낮아지지만, 그만큼 채권자의 미배당액은 커집니다. 중요한 점은 세 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 것입니다. 다만 이것은 권리 인수의 문제이고, 실제 가격 경쟁력은 별도의 시세 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 800,609,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,406,090원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,320,000,000원 | 790,202,950원 |
| 3. 근저당 · 윤진환 | 540,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사대유켐 | 160,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이병원 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 경국현 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김종수 | 99,831,500원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 근로복지공단 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,419,831,500원 중 채권자 예상배당은 790,202,950원, 미배당은 1,629,628,550원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 사강시내사거리 남동측 인근으로 공장, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물 이용. 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이나 조사시점 현재 공실입니다. 내부 일부에 오픈된 지하 부분과 중층 형태 철골구조물이 있고, 일부 바닥에는 철판으로 추정되는 물건과 목재 등이 깔려 있습니다.
- 설비. 기본적인 전기설비와 화재경보기설비가 돼 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역이며 토지거래계약 허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 토지 자료. 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 평지·부정형·세로한면(가), 면적 32.0㎡, 공시지가 65,100원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 현장·매각조건 체크리스트
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되는 조건이므로 포함 범위와 실제 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 지하수 이용시설. 목록 7 남동측 경계부분에 지하수이용시설이 소재하는 것으로 조사됐으나, 화장실 등에 급수가 되지 않는 상태여서 시설의 제반사항 확인이 필요합니다.
- 매각 제외 물건. 목록 7·8 및 제시외 건물 내부 등의 이동 가능한 각종 물건, 철판, 목재 등은 평가와 매각에서 제외됩니다.
- 공실 상태 확인. 조사시점 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 인도 가능 상태와 잔존 물품·점유 여부를 매각기일 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 공장·근린생활시설·토지의 실제 거래와 임대수익 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 가격과 활용성
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 이미 2회 유찰돼 800,609,040원까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래 시세가 없어 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 제조업소로 쓰이던 일반철골구조 건물이 현재 공실이고 토지와 제시외 건물이 함께 얽힌 만큼, 실제 가치의 핵심은 현장 활용성, 매각 포함·제외 범위, 지하수시설 상태, 주변 공장 수요를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
