수원지방법원 2025타경57933. 용인시 기흥구 마북동 ‘교동마을현대필그린’ 105동 9층 901호 아파트입니다. 감정가는 530,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 371,000,000원입니다. 동일 면적 134.55㎡ 실거래는 최근 12개월 12건, 평균 580,000,000원이며 2026년 7월 최신 거래는 660,000,000원입니다. 단순 최저가가 아니라 인수액까지 합친 실질취득 기준으로 봐도 현재 금액은 371,000,000원으로 동일합니다.

등기 흐름은 과거 담보권 설정과 말소가 여러 차례 반복된 이력이 있습니다. 현재 사건의 경매개시결정 채권자는 한국자산관리공사이고, 사건 청구액은 246,600,000원입니다. 권리판정상 2025년 9월 17일 경매개시결정이 말소기준으로 표시되어 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 감정평가의 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 권리표만 보고 점유 리스크까지 0이라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수액 0원, 다만 점유 확인은 별도

등기상 이선화 소유권이전은 2004년 4월 21일입니다. 이후 2007년 삼성생명보험 근저당이 설정됐고 채권최고액은 여러 차례 변경되어 2022년 6월 29일 246,600,000원으로 변경됐습니다. 2024년 4월 16일 해당 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐고, 2025년 9월 17일 한국자산관리공사를 채권자로 하는 현재 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 64%

교동마을현대필그린은 486세대, 2002년 1월 준공 단지입니다. 비교면적 134.55㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 580,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득액인 371,000,000원은 이 평균의 64.0%입니다.

12건의 거래가격 범위는 500,000,000원~660,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 7월 660,000,000원입니다. 현재 최저가 371,000,000원은 최근 12개월 최저 실거래 500,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건은 인수액이 0원이므로 이러한 가격 비교를 최저가가 아닌 실질취득액 371,000,000원 기준으로 해도 결과가 같습니다.

③ 예상배당표 (매각가 371,000,000원 가정)

현재 예상표에서는 매각대금 371,000,000원 중 집행비용 5,994,000원을 제외한 365,006,000원이 잔여액으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액이며, 사건 청구액 246,600,000원과 실제 채권자 배당순위·배당액은 입찰 전 배당 관련 원문과 함께 확인할 필요가 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

현재 회차에서 이미 최근 12개월 실거래 평균의 64.0% 수준입니다. 추가 유찰 시 매각가는 259,699,999원, 181,789,999원으로 낮아지는 시나리오이며 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정됩니다. 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 1.0회로 집계되어 있어 현재가 그 평균 유찰 수준에 해당합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마북동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조, 지하1층·지상18층 건물의 9층 901호입니다. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 도시가스, 지하주차장 설비가 있습니다.
• 규제. 도시지역, 제2종·제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 3,214,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 486세대 단지이며 비교면적 134.55㎡에서 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 500,000,000원에서 660,000,000원 사이입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 판단. 현재 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 371,000,000원입니다.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 580,000,000원, 최신 거래 660,000,000원, 최근 최저 거래 500,000,000원을 응찰가 판단의 기준으로 보세요.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입·보증금·확정일자 여부를 확인하세요.
• 복수 담보권 이력 대조. 과거 근저당·질권·권리이전과 말소가 반복된 등기이므로 최신 등기사항전부증명서에서 존속 권리를 다시 대조하세요.
• 배당관계 재확인. 사건 청구액은 246,600,000원인데 현재 예상배당표에는 채권자 배당액이 별도로 잡혀 있지 않습니다. 실제 배당요구·채권액·우선순위 확인이 필요합니다.
• 관리비·명도비용. 체납 관리비와 실제 점유자 인도 비용은 별도로 확인해 총취득비용에 반영하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — 가격은 매력적, 최종 승부처는 점유 확인

이 사건의 숫자만 놓고 보면 강점이 분명합니다. 감정가 530,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 371,000,000원으로 내려왔고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액도 371,000,000원으로 고정되며, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 580,000,000원의 64.0%입니다. 2026년 7월 최신 거래 660,000,000원과 비교해도 경매가격은 상당히 낮습니다.

다만 등기에는 과거 복수 담보권의 설정·이전·말소 이력이 있고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건은 “싸니까 바로 입찰”보다는 인수 0원 판정과 실제 점유관계를 원문에서 다시 맞춰본 뒤 가격 메리트를 취하는 유형으로 보는 것이 적절합니다. 현재 자료 기준으로는 가격은 강점, 점유 확인은 필수입니다.