수원지방법원 2025타경58056. 용인시 수지구 동천동 소재 다세대주택 105동 지1,1층 103호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층이고 사용승인일은 2022.03.10., 공동주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 서유리이며, 2024.10.22. 소유권이전과 같은 날 한국양봉농업협동조합 앞으로 채권최고액 528,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 경매 권리분석의 말소기준입니다.
이후 국 압류, 한국캐피탈 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 케이비캐피탈·하나카드 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 등기상 기존 의왕신용협동조합 근저당권과 수협은행 신탁은 이미 말소돼 있습니다. 2026.06.16.에는 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58056 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 동천동 541-2 105동 지1,1층103호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택 이용 · 전용 44.4795㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · 사용승인 2022.03.10. |
| 소유자 | 서유리 |
| 감정가 / 최저가 | 649,000,000원 / 318,010,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 448,614,663원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2024.10.22. 근저당권입니다. 이 권리 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 근저당권은 2026.06.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 실제 배당 단계에서는 최신 권리관계 대조가 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문분선 | 2024.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
문분선의 전입일은 말소기준권리인 2024.10.22.보다 뒤인 2024.11.04.입니다. 따라서 전입일 기준으로는 낙찰자에게 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 정리됩니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 현재 배당 계산상 매수인 승계액은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 49.3%
거래 자료상 최근 12개월 평균은 645,000,000원, 최근 거래는 630,000,000원입니다. 현재 최저매각가 318,010,000원은 최근 12개월 평균의 49.3%입니다. 다만 최근 거래 표본의 전용면적은 대상 전용 44.4795㎡와 일치하지 않으므로, 이 수치는 정확한 동일면적 시세라기보다 가격 수준의 방향성을 보는 참고값으로 읽어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 77.95㎡ | -1 | 630,000,000원 |
| 2026.08 | 58.6㎡ | 4 | 685,000,000원 |
| 2026.05 | 70.21㎡ | -1 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 68.85㎡ | -1 | 645,000,000원 |
| 2025.07 | 62.93㎡ | 4 | 695,000,000원 |
| 2025.04 | 56.74㎡ | 4 | 695,000,000원 |
| 2024.09 | 83.51㎡ | 2 | 590,000,000원 |
| 2024.06 | 81.18㎡ | -1 | 650,000,000원 |
| 2024.04 | 59.51㎡ | 4 | 695,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 645,000,000원 |
전체 9건 평균은 656,111,111원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 645,000,000원과 최신 거래 630,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 가격은 이전 구간보다 -3.0%로 내려온 흐름입니다. 따라서 가격 할인폭은 크지만, 하락 추세와 면적 차이를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 318,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,252,140원 |
| 2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 528,000,000원 | 312,757,860원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 58,277,006원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 25,898,880원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 21,143,133원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 633,319,019원 중 예상 배당은 312,757,860원, 미배당은 320,561,159원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 318,010,000원 | 312,757,860원 | 320,561,159원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 222,607,000원 | 218,690,502원 | 414,628,517원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 155,824,900원 | 152,843,351원 | 480,475,668원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인한빛중학교 서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장 접근도 무난해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층, 사용승인일 2022.03.10.이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 4필 일단의 평탄한 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 용도지역은 자연녹지지역입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 확인된 거래는 9건입니다. 최근 12개월 거래는 4건이며, 최근 가격 추세가 -3.0%이고 동일면적 표본이 없어 환금성 평가는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 문분선의 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.06.16. 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태이므로 최신 등기와 배당관계를 대조하세요.
- 배당 변동요인. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 시세 면적 차이. 최근 거래 면적과 대상 전용 44.4795㎡가 일치하지 않습니다. 최근12개월 평균 645,000,000원을 그대로 동일면적 시세로 쓰지 마세요.
- 하락 추세. 최근 12개월 가격은 이전 거래 구간보다 -3.0%입니다. 가격 할인폭과 별개로 하락 흐름을 반영해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사에 임차인 문분선이 확인되므로 인수금액과 별개로 실제 점유상태와 인도 절차를 확인하세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한사항을 원본과 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘시세의 정확도’를 더 확인할 물건
현재 자료만 놓고 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.10.22. 근저당권이고, 임차인 문분선의 전입은 그 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 318,010,000원입니다.
가격 수치만 보면 최근 12개월 평균 645,000,000원의 49.3%까지 내려와 있습니다. 다만 이 비교표본은 대상 전용면적 44.4795㎡와 일치하지 않고, 최근 가격 흐름도 -3.0%입니다. 결국 이 물건의 핵심은 “인수 위험이 큰가”가 아니라 실제 동일면적·동일조건 시세가 얼마인지, 임차인 배당·점유관계가 어떻게 마무리되는지를 입찰 직전에 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.
