454,300,000원
수원지방법원 2025타경58056. 용인시 수지구 동천동 541-2 외 일단지의 105동 지1·1층 103호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 서유리이고, 말소기준권리는 2024.10.22 설정된 한국양봉농업협동조합 채권최고액 528,000,000원 근저당권입니다. 이후 국 압류, 한국캐피탈 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 케이비캐피탈·하나카드 가압류가 뒤따르지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 쪽도 구조는 복잡하지 않습니다. 실제 조사된 임차인은 문분선 1명이며, 전입일 2024.11.04는 말소기준일 2024.10.22보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 이 미상 정보는 배당액에는 영향을 줄 수 있지만, 제공된 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58056 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 동천동 541-2 105동 지1,1층103호 · 도로명 경기도 용인시 수지구 동천로 268-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용 중 · 대상면적 44.4795㎡ · 제지1,1층 제103호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · 사용승인일 2022.03.10 |
| 소유자 | 서유리 · 2024.10.22 소유권이전 등기 (원인 2022.03.02 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 649,000,000원 / 454,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 448,614,663원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2022년 의왕신용협동조합 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 수협은행 신탁등기도 말소됐습니다. 현재 분석의 출발점은 2024.10.22 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.06.16 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐지만, 등기상 같은 4번 근저당권의 이전입니다. 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문분선 | 2024.11.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 69.5%지만 ‘동일면적 시세’는 아니다
현재 최저매각가는 454,300,000원입니다. 제공된 거래 데이터의 최근 12개월 평균은 653,333,333원이고, 최저가 대비 비율은 69.5%입니다. 최신 거래는 2026.05의 620,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 현재 회차의 진입가격은 최근 거래 수준보다 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 70.21㎡ | -1 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 68.85㎡ | -1 | 645,000,000원 |
| 2025.07 | 62.93㎡ | 4 | 695,000,000원 |
| 2025.04 | 56.74㎡ | 4 | 695,000,000원 |
| 2024.09 | 83.51㎡ | 2 | 590,000,000원 |
| 2024.06 | 81.18㎡ | -1 | 650,000,000원 |
| 2024.04 | 59.51㎡ | 4 | 695,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 653,333,333원 |
또 하나는 방향입니다. 최근 12개월 거래와 이전 거래의 추세는 -0.6%입니다. 큰 폭은 아니더라도 제공 데이터상 최근 가격 방향은 하락이므로, 전체 7건 평균 655,714,285원만 보고 가격 가점을 높이는 방식은 적절하지 않습니다. 최신 거래 620,000,000원과 최근 12개월 평균 653,333,333원을 우선하되, 면적 차이를 반드시 보정해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 454,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,943,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 | 528,000,000원 | 447,357,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 58,277,006원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 25,898,880원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 21,143,133원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 633,319,019원, 총 배당액은 447,357,000원, 미배당은 185,962,019원입니다. 신청채권자 청구액 448,614,663원도 현재 시나리오에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인한빛중학교 서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장 접근도 무난해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물로 사용승인일은 2022.03.10입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 평탄한 부정형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 자연녹지지역이며 성장관리권역·도시지역·자연취락지구·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 931,800원/㎡입니다.
- 거래 표본. 관련 거래 데이터는 7건, 최근 12개월 표본은 3건입니다. 대상면적과 일치하지 않아 환금성과 시세는 대상 호수 조건을 따로 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 문분선의 전입일은 2024.11.04로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 최종 대조하세요.
- 면적 맞춤 시세 확인. 대상면적은 44.4795㎡이고 제공된 거래는 56.74㎡~83.51㎡입니다. 최근12개월 평균 653,333,333원을 그대로 대상 호수 시세로 적용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -0.6%입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 655,714,285원보다 최신 거래 620,000,000원과 최근12개월 평균을 우선 확인하세요.
- 지1·1층 조건 확인. 대상은 제지1,1층 제103호입니다. 현장 방문 시 실제 채광·접근·내부 구조와 거래 표본과의 차이를 직접 확인하세요.
- 말소기준 근저당 이전 확인. 2026.06.16 4번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다. 최신 등기부로 권리자와 경매절차 진행 상태를 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다. 실제 배당과 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘면적 보정’이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.10.22 근저당권이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 문분선도 말소기준 이후인 2024.11.04 전입이어서 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 한 단계 더 보수적으로 봐야 합니다. 1회 유찰된 최저가 454,300,000원은 최근 12개월 평균 653,333,333원의 69.5%로 표면상 충분히 낮아 보입니다. 하지만 대상면적은 44.4795㎡이고 거래 표본의 면적은 일치하지 않습니다. 게다가 최근 추세도 -0.6%입니다. 따라서 이 물건은 “권리 때문에 피할 사건”은 아니지만, “69.5%라는 숫자만 보고 바로 싸다고 결론낼 사건”도 아닙니다. 최종 입찰가는 지1·1층이라는 개별 조건과 44.4795㎡ 대상면적에 맞춘 실거래·현장가격을 다시 확인한 뒤 정하는 것이 핵심입니다.
