수원지방법원 2025타경58173. 수원시 장안구 이목동 수원장안힐스테이트 207동 11층 1101호 아파트입니다. 권리의 출발점은 2012.08.27 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2022.07.26 설정된 노영수 근저당권과 2025.10.10 울산수산업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 흐름을 읽을 때 한 가지는 원본 대조가 필요합니다. 국민은행 근저당권은 최초 채권최고액 297,600,000원으로 설정된 뒤 2020.10.19 237,300,000원으로 변경된 기재가 있습니다. 예상배당 산정은 국민은행 채권액 297,600,000원을 기준으로 작성돼 있어, 실제 입찰 전에는 현재 유효한 채권액과 배당요구 관계를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58173 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 이목동 916 수원장안힐스테이트 207동 11층 1101호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 장안로359번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제207동 12층 건물 내 제11층 제1101호 |
| 소유자 | 조성준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 683,000,000원 / 478,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 356,549,022원 |
| 경매개시 채권자 | 울산수산업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2012.02.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2012.08.27 국민은행 근저당권입니다. 등기부에는 과거 유니온상호저축은행·윤치헌·최민우·오케이저축은행 등의 근저당권과 장안구 압류가 등장하지만, 이들은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 권리분석에서 중요한 후순위 존속 권리는 2022.07.26 노영수 근저당권 360,000,000원과 경매개시결정이며, 두 권리 모두 말소기준 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 자료는 없다
감정가는 683,000,000원, 현재 최저매각가는 478,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰됐기 때문에 표면적인 할인 폭은 분명하지만, 이 사건에는 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다.
따라서 478,100,000원이 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차의 가격 변화일 뿐, 시장가격 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 실제 응찰 상한은 최근 실거래와 매물 호가를 별도로 확인한 뒤 정하는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 478,100,000원 | 186,681,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 334,670,000원 | 328,415,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 234,269,000원 | 427,410,766원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 478,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,181,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 297,600,000원 | 297,600,000원 |
| 2. 근저당 · 노영수 | 360,000,000원 | 173,319,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 657,600,000원 중 470,919,000원이 배당되고 186,681,000원이 미배당으로 남는 산정입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.5% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천주교 수원교구청 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 원거리에 지하철 1호선 성균관대역이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 11층 1101호이며 사용승인일은 2012.02.28입니다. 기본 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 북동측 약 25미터, 남동측 약 15미터, 남서측 약 18미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·이목 지구단위계획구역·과밀억제권역 등이며, 아파트를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 478,100,000원이 실제 시장가 대비 어느 수준인지 별도 확인해야 합니다.
- 국민은행 근저당 금액. 최초 297,600,000원과 2020.10.19 변경 237,300,000원 기재가 함께 존재하므로 최신 등기와 배당요구액을 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당. 노영수 근저당 360,000,000원은 현재 회차에서 173,319,000원 배당되고 미배당이 발생하는 산정이나 매수인 인수액은 0원입니다.
- 경매 신청채권. 경매개시결정 채권자는 울산수산업협동조합이고 청구액은 356,549,022원입니다. 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 산정돼 있으므로 배당요구·채권변동 내역을 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가구역. 아파트 대상 허가구역 지정기간 2025.10.20~2026.12.31이 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 시세와 점유다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2012.08.27 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 한 차례 유찰돼 최저가는 감정가의 70%인 478,100,000원까지 내려왔습니다.
하지만 가격 판단은 아직 끝나지 않았습니다. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 줄 수 없고, 감정요항표에는 임대관계도 미상으로 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 우호적이지만 가격과 점유는 확인이 필요한 유형입니다. 입찰 전 실제 시세, 점유관계, 국민은행 근저당 변경액과 배당관계를 대조한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
