수원지방법원 2025타경58196. 수원시 권선구 곡반정동 수원하늘채더퍼스트2단지 204동 1층 101호 아파트입니다. 감정가는 660,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 462,000,000원입니다. 등기상 소유자는 권지영이며, 2019.12.17 매매를 원인으로 거래가액 477,180,000원에 취득한 것으로 나타납니다. 다만 이 과거 취득가격은 현재 시세를 뜻하지는 않으므로, 이를 근거로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
권리분석의 핵심은 을구 3번 전세권입니다. 2025.01.07 설정된 세울건대부주식회사 명의 전세권은 전세금 5,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2025.01.07부터 2027.01.06까지입니다. 권리자료상 이 전세권은 말소기준권리 이전 권리 → 매수인 인수로 분류돼 있어, 최저가만이 아니라 인수액까지 합친 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58196 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 곡반정동 654 수원하늘채더퍼스트2단지 204동 1층101호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 권지영 · 거래가액 477,180,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 660,000,000원 / 462,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이오대부 주식회사 / 563,154,855원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 실질취득 가정 | 462,000,000원 + 전세권 인수 5,000,000원 = 467,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
분석상 말소기준은 2025.10.15 임의경매개시결정입니다. 그보다 뒤인 서울보증보험주식회사 가압류 8,315,590원과 에스비아이저축은행 가압류 6,458,082원은 매각으로 소멸합니다. 반대로 2025.01.07 설정된 세울건대부주식회사 전세권 5,000,000원은 말소기준보다 앞서며, 권리자료에서도 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
조사된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 임차인은 별도로 확인해야 하며, 등기된 전세권과 조사된 임차인은 구분해서 봐야 합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가 660,000,000원의 70%인 462,000,000원입니다. 여기에 인수 전세권 5,000,000원을 더하면 실질취득 가정액은 467,000,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 323,400,000원, 3회 유찰 시에는 226,380,000원으로 제시돼 있습니다.
그러나 현재 시점의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격처럼 직접 비교할 수 있는 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세 대비 30% 저렴하다”거나 가격 메리트가 확실하다고 평가해서는 안 됩니다. 2019.12.17 매매 거래가액 477,180,000원은 소유권 취득 당시의 과거 거래가격일 뿐, 현재 시장가격의 기준으로 사용하기에는 한계가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 462,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,020,000원 |
| 2. 전세권 · 세울건대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,315,590원 | 8,315,590원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 6,458,082원 | 6,458,082원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 435,206,328원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액 19,773,672원은 전액 배당되고 미배당액은 0원이며, 소유자 잔여액은 435,206,328원입니다. 다만 별도로 신청채권자 제이오대부 주식회사의 청구액은 563,154,855원인데 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 등기상 근저당권 이전관계와 배당관계는 입찰 전 원본 서류를 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 감정평가상 실제로 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 수원시 권선구 곡반정동 소재 곡반중학교 남측 인근이며, 주위는 아파트·소규모 공동주택·근린시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로 정비상태가 양호하며, 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층 101호이며, 위생·급배수·승강기·소방·난방설비와 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 외곽으로 포장도로가 개설돼 있고 단지 출입구는 남측 및 북측에 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(곡선지구), 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 3번 세울건대부주식회사 전세권 5,000,000원이 최종 매각조건에서 실제로 인수되는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 462,000,000원만 보지 말고 인수 가정 5,000,000원을 더한 467,000,000원을 기준으로 자금을 계산하세요.
- 신청채권자 배당관계. 제이오대부 주식회사 청구액 563,154,855원인데 시나리오상 배당 0원으로 계산돼 있으므로 근저당권 이전·근질권·배당순위 원본 확인이 중요합니다.
- 점유 확인. 조사된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유관계를 실제 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 실거래 비교수치가 확인되지 않으므로 감정가 70%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 별도 실거래·매물 호가를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 확정하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “462,000,000원 낙찰 = 462,000,000원 취득”으로 보면 안 된다
이 물건의 표면상 숫자는 감정가 660,000,000원, 1회 유찰 후 최저가 462,000,000원입니다. 하지만 권리분석상 더 중요한 숫자는 세울건대부주식회사 전세권 5,000,000원입니다. 말소기준일인 2025.10.15보다 앞선 2025.01.07 설정 권리이고, 자료상 매각으로 소멸하지 않는 매수인 인수권리로 분류돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 보수적 실질취득가는 467,000,000원입니다.
가격 측면에서는 현재 시세를 직접 비교할 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 더구나 배당 시뮬레이션과 전세권 인수 분류, 신청채권자 제이오대부의 배당관계 사이에는 입찰 전에 원본 대조가 필요한 지점이 있습니다. 결론은 “유찰 할인율보다 권리 원본 확인이 먼저”입니다.
