대전지방법원 2025타경32. 충남 청양군 비봉면 신원리 248-2 일대의 대지·토지와 근린생활시설(식당) 관련 물건입니다. 감정가는 357,610,200원, 현재 최저매각가는 122,660,200원으로 3회 유찰됐습니다. 감정평가상 건물은 블록구조 기타지붕 1층이고, 근린생활시설(식당)로 이용됐으나 현재는 운영되지 않고 있는 상태로 조사됐습니다.
권리의 기준점은 2012.11.19. 설정된 청양신용협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 그보다 앞선 화성농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 기준권리 뒤에 등기된 가등기·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 청양신용협동조합의 근저당권은 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경32 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 청양군 비봉면 신원리 248-2 · 충청남도 청양군 비봉면 충절로 1535-35 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(식당) · 현황 운영되지 않고 있음 |
| 토지 | 995.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 선소준 · 2013.10.15. 소유권이전 · 거래가액 211,860,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 357,610,200원 / 122,660,200원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 116,553,979원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각 소멸
말소기준은 2012.11.19. 을구 2번 청양신용협동조합 근저당권입니다. 2014.07.25. 선선아의 소유권이전청구권 가등기, 2022년 청양군·국 압류, 2025년 임의경매개시결정과 시흥시·국민건강보험공단 압류는 모두 이 기준권리보다 뒤에 있습니다. 자료상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임대차 — 등재 임차인은 없지만 현황은 미상
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 구체적인 임대차 관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수는 없지만, 현장 점유자와 실제 임대차 관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저가는 122,660,200원으로 감정가 357,610,200원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시장가격보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
특히 감정평가상 이 부동산은 농지·산지가 중심인 지역에 위치하고, 근린생활시설(식당)은 현재 운영되지 않고 있습니다. 가격 판단은 감정가 할인율보다 현장 상태, 실제 사용 가능성, 토지 규제, 인근 유사 부동산의 실제 거래 수준을 별도로 확인하는 방식이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,660,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,517,243원 |
| 2. 근저당권 · 청양신용협동조합 | 156,000,000원 | 120,142,957원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 156,000,000원 중 120,142,957원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 35,857,043원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 122,660,200원 | 120,142,957원 | 35,857,043원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 85,862,140원 | 83,916,621원 | 72,083,379원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 60,103,497원 | 58,621,634원 | 97,378,366원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 116,553,979원보다 근저당 예상배당 120,142,957원이 많아 신청채권은 충족되는 계산입니다. 반면 4회 유찰 시 예상배당은 83,916,621원, 5회 유찰 시 58,621,634원으로 내려가 신청채권을 충족하지 못하는 시나리오입니다.
⑥ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충남 청양군 비봉면 신원리 소재 신원교차로 남서측. 주위는 농지·산지를 중심으로 농가주택 등이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설(식당)으로 이용됐으나 현재 운영되지 않고 있습니다.
- 건물. 블록구조 기타지붕 1층. 외벽 벽돌 치장쌓기 마감, 내벽 벽지·타일 마감, 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 급수·배수설비, 위생설비, 난방설비가 있습니다.
- 토지. 신원리 248-2는 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지 현황. 토지면적 995.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 40,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역이 포함되고, 영농여건불리농지·임업용산지·준보전산지·하천구역·보전관리지역·농림지역과의 접함 또는 저촉 표시가 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 신원리 248번지는 공부상 전이나 현황은 주차장 및 잡종지 상태로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2014.07.25. 선선아 가등기의 성격과 원인을 등기부 원본 및 관련 서류에서 재확인하세요.
- 세금 압류 확인. 청양군·국·시흥시·국민건강보험공단 관련 체납의 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 임대차·점유 확인. 등재 임차인은 없지만 구체적인 임대차 관계가 미상으로 조사됐으므로 현장 점유자와 사업장 사용관계를 확인하세요.
- 공매 상태 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 현재 진행상태를 교차 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수목이 매각에 포함되므로 현황과 경계, 실제 포함 범위를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 및 인접·저촉 규제를 토지이용계획확인서 원본에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 유사 토지·근린생활시설의 최근 실제 거래와 현장 상태를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 정리되지만, 가격·현황 검증이 핵심
이 사건의 등기 구조만 놓고 보면 말소기준권리 뒤의 가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전성과 투자성이 모두 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 근린생활시설은 현재 운영되지 않고 있습니다. 여기에 가등기 종류 확인, 세금 압류, 공매공고, 임대차 관계 미상, 토지 규제까지 현장·원본 확인 항목이 적지 않습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 하지만 3회 유찰만 보고 싸다고 판단하지 말 것”입니다.
