대전지방법원 2025타경34. 공주시 반포면 학봉리 956의 토지와 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 계단실·주차장 등, 2층부터 4층은 숙박시설로 이용 중이며, 토지는 610.4㎡의 ‘대’입니다. 소유자는 주식회사토르파트너쉽이고 신청채권자는 대전동부새마을금고, 청구액은 1,491,954,030원입니다.
최저매각가는 920,111,900원으로 감정가 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐, 현재 시장에서 이 숙박시설과 토지가 실제로 거래될 수 있는 가격을 뜻하지 않습니다. 최근 실거래와 수익자료가 확인되지 않는 상태에서는 “3회 유찰됐으니 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경34 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 반포면 학봉리 956 주건축물제1동 · 충청남도 공주시 반포면 임금봉길 92 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 1층 계단실·주차장 등 · 2~4층 숙박시설 이용 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 · 토지 610.4㎡ · 지목 대 |
| 소유자 | 주식회사토르파트너쉽 |
| 감정가 / 최저가 | 2,682,542,400원 / 920,111,900원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 1,491,954,030원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 지하실 및 옥탑 계단실 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 기준권리 원본 대조가 필요하다
말소기준권리는 2020.10.19 공주시 압류로 판정돼 있으며, 이후의 박진배 근저당권, 국세 압류, 신용보증기금·하나캐피탈 가압류, 김재현 근저당권과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 대전동부새마을금고의 1,680,000,000원 근저당은 이후 채무자가 주식회사토르파트너쉽으로 변경됐고, 2025.12.30 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권 이전 등기가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 매수인 승계는 0원
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진배 | 본건 전부 | 2024.04.16 | 보증금 300,000,000원 | 2025.05.26 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정상천 | 미상 | 2022.05.16 | 보증금 10,000,000원 차임 5,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
확인된 실제 임차인은 2명이고 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2020.10.19보다 늦어 대항력이 없으므로, 배당을 받지 못한 보증금이 생기더라도 매수인이 그 보증금을 인수하지는 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 유무와 배당 순위는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 할인율과 시장가치는 다른 문제다
현재 회차 최저가는 920,111,900원으로 감정가 2,682,542,400원의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 4회 유찰 가격은 644,078,330원, 5회 유찰 가격은 450,854,831원으로 내려갑니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산되므로 실질취득액은 각 회차의 매각가격과 같습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰·34.3%) | 920,111,900원 | 908,510,781원 | 42,771,859원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 644,078,330원 | 635,237,547원 | 316,045,093원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (17%) | 450,854,831원 | 443,946,283원 | 507,336,357원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 920,111,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,601,119원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 박진배 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 495,000,000원 | 495,000,000원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 56,282,640원 | 56,282,640원 |
| 5. 을구 10번 근저당권 · 김재현 | 100,000,000원 | 57,228,141원 |
| 채권자 합계 | 951,282,640원 | 908,510,781원 |
| 채권자 미배당 | - | 42,771,859원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 김재현 근저당권에 42,771,859원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 비대항 임차인의 보증금과 마찬가지로 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 계단실·주차장 등, 2~4층은 숙박시설로 이용 중입니다. 위생·급배수, 승강기, 난방 및 전기설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 학봉초등학교 북측 근거리에 있고, 주위에는 농경지·숙박시설·자연림 및 근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 610.4㎡, 지목 대, 토지이용상황은 상업나지이며 완경사·사다리형· 소로각지입니다. 개별공시지가는 696,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(동학사온천지구), 온천원보호지구, 하수처리구역, 중점경관관리구역 등에 포함되고 중로2류와 접합니다.
- 물적 범위. 일괄매각이며 제시외 지하실과 옥탑 계단실이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 숙박시설 이용 물건이고 이미 3회 유찰됐습니다. 운영수익과 시설 상태를 확인하지 않으면 재매각 가능성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2020.10.19 공주시 압류가 기준권리로 판정됐지만 2022.04.05 말소등기도 존재하므로 등기부와 매각물건명세서에서 기준권리를 확정하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 5건의 세목·법정기일·당해세 여부와 예상 배당액을 공주시 및 각 처분청 자료로 확인하세요.
- 박진배 관계. 보증금 300,000,000원 임차인과 채권최고액 300,000,000원 근저당권자가 동일합니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·점유 경위·채권 발생 원인을 대조하세요.
- 정상천 점유. 점유 부분과 배당요구 여부가 미상입니다. 현장조사로 실제 사용 구역과 인도 가능성을 확인하세요.
- 영업·시설 실사. 2~4층 숙박시설의 객실 상태, 승강기·난방·급배수 설비, 수선비와 영업 지속 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 지하실·옥탑 계단실의 위치, 면적, 사용상태와 감정평가 반영 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율 대신 인근 숙박시설 거래사례, 토지가격, 예상 영업수익과 공실·수선비를 기준으로 응찰가 상한을 산정하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금·점유 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격이 싸다”는 별개의 판단이다
이 사건은 임차인 2명 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 920,111,900원에 낙찰될 경우 실질취득액은 그대로 920,111,900원입니다.
하지만 권리 인수가 없다는 사실만으로 투자성이 확보되지는 않습니다. 숙박시설 이용 물건이 3회 유찰됐고, 국세·지방세 압류 5건과 말소기준 압류의 말소 이력, 박진배의 임차인·근저당권자 중첩이 남아 있습니다. 무엇보다 실거래와 영업수익 비교 없이 감정가 대비 34.3%만 보고 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 기준권리·세금·점유관계를 재확인하고 숙박시설의 수익성과 환금성을 검증한 뒤에만 가격을 판단할 수 있는 물건입니다.
