대전지방법원 2025타경34. 공주시 반포면 학봉리 956에 있는 토지와 4층 철근콘크리트 건물이 경매 대상입니다. 감정평가상 1층은 계단실·주차장 등으로, 2~4층은 숙박시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사토르파트너쉽이며, 경매신청채권자는 대전동부새마을금고입니다.
가장 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 2,682,542,400원에서 3회 유찰을 거쳐 920,111,900원으로 최저매각가가 내려왔습니다. 그러나 이 건물은 일반 주택이 아닌 숙박시설로 이용되는 근린시설과 토지입니다. 주변 주택 실거래 가격으로 가치를 단순 환산할 수 없고, 숙박시설의 운영 가능성, 건물 상태, 인허가 및 향후 매각 가능성을 함께 평가해야 합니다.
더 중요한 문제는 권리입니다. 등기 이력을 검토하면 대전동부새마을금고의 2020년 근저당, 공주시의 2020년 압류, 후순위 담보권 및 가압류가 복잡하게 얽혀 있습니다. 특히 말소기준으로 지목된 압류가 실제로는 말소된 기록이 있어 인수 0원이라는 계산을 최종 결론으로 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경34 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 반포면 학봉리 956 도로명주소: 충청남도 공주시 반포면 임금봉길 92 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물 |
| 이용상태 | 1층 계단실·주차장 등 / 2~4층 숙박시설 |
| 토지면적 | 610.4㎡ |
| 소유자 | 주식회사토르파트너쉽 |
| 감정가 | 2,682,542,400원 |
| 현재 최저매각가 | 920,111,900원 (감정가의 34.3%) |
| 유찰횟수 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 대전동부새마을금고 |
| 신청채권액 | 1,491,954,030원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 지하실 및 옥탑 계단실 포함 |
| 토지이용 | 계획관리지역 · 관광·휴양개발진흥지구 · 지구단위계획구역(동학사온천지구) |
| 개별공시지가 | 696,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
또한 2020.01.21 대전동부새마을금고 근저당(채권최고액 1,680,000,000원)은 말소된 권리로 분류되어 있는 한편, 2025.12.30에는 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전이 기록되어 있습니다. 두 기록의 정합성을 확인해야 합니다.
따라서 유효한 선순위 담보권과 실제 말소기준일을 등기 원본으로 확정하기 전에는 후순위 소멸 및 임차인 대항력 판단을 최종 확정할 수 없습니다.
과거 청주우리신용협동조합의 근저당권 2건(채권최고액 520,000,000원, 1,170,000,000원)은 2020.01.21 말소되었습니다. 김민정의 150,000,000원 근저당은 2021.03.12, 박진배의 360,000,000원 근저당은 2023.04.17 말소되었습니다. 반면 2023년 이후 설정된 담보권과 압류·가압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 단, 소멸 대상이라는 분류와 실제 소멸의 법적 확정은 구별해야 합니다.
국세·지방세 압류도 여러 차례 설정되었습니다. 당해세 또는 법정기일에 따라 우선하는 조세채권이 있다면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 세금 압류등기가 매각으로 소멸하더라도 당해세 배당 문제와 기타 법률상 부담까지 없어지는 것은 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 판정은 조건부
임차인으로 조사된 사람은 박진배와 정상천, 총 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없습니다. 신고된 보증금은 각각 300,000,000원, 10,000,000원이며, 두 사람 모두 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 해당 분류가 전제한 말소기준권리부터 재확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진배 본건 전부 |
2024.04.16 | 300,000,000원 | 없음 분류 기준권리 재검증 |
미확인 확정일자 미상 배당요구 2025.05.26 |
승계 없음 인수 여부 조건부 |
| 정상천 점유부분 미상 |
2022.05.16 | 10,000,000원 | 없음 분류 기준권리 재검증 |
미확인 확정일자 미상 배당요구 여부 미확인 |
승계 없음 인수 여부 조건부 |
임차인 지위 및 대항력은 전입신고 외에 적법한 점유, 임대차의 진정성, 실제 말소기준권리와의 선후관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구 적법성 확인이 필요합니다.
이는 실제 임대차 관계인지, 채권보전을 위한 임차권 신고인지, 담보권과 임대차보증금이 동일한 경제적 채권에 관한 것인지 확인해야 할 사안입니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 확정할 수 없고, 반대로 독립적인 임대차채권이 존재한다고 단정할 수도 없습니다.
특히 근저당 채권액과 임대차보증금을 별도 채권으로 단순 합산하거나 중복 배당하는 것은 적절하지 않을 수 있습니다.
2020년 근저당이 유효한 선순위 권리라면 그보다 후순위 전입이지만, 현재 말소기준 기록이 상충하므로 이 전입일이 실제 기준권리보다 늦은지 다시 대조해야 합니다.
그러나 선순위 대항력 임차인이 최종 확인되고 보증금이 배당으로 모두 변제되지 않는다면, 실제 매수인 부담액은 증가할 수 있습니다. 인수 가능성을 배제하려면 기준권리와 임대차 관계의 법적 검증이 필요합니다.
② 가격·유찰 분석 — 감정가의 34.3%가 곧 시세의 34.3%는 아니다
현재 최저매각가는 920,111,900원으로, 감정가의 34.3%에 해당합니다. 3회 유찰되면서 감정가와 최저가의 차이가 크게 벌어졌습니다.
다만 이 물건은 숙박시설로 이용되는 근린시설·토지입니다. 최근 거래가격이나 동일 용도의 비교거래가격이 확인되지 않아 실제 시세 대비 할인율은 산정할 수 없습니다. 감정가 대비 낙폭을 시장가격 대비 이익으로 해석하는 것은 위험합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 920,111,900원 | 34.3% | 42,771,859원 | 0원(추정) |
| 4회 유찰 시 | 644,078,330원 | 24.01% | 316,045,093원 | 0원(추정) |
| 5회 유찰 시 | 450,854,831원 | 16.81% | 507,336,357원 | 0원(추정) |
후속 회차 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 미배당액은 제한된 채권항목에 대한 계산으로 신청채권자 청구액 및 조세채권의 최종 배당을 반영한 총 미회수액이 아닙니다.
숙박시설의 수익성, 실제 영업 상태, 건물 유지·보수 부담, 관광·온천 관련 규제, 이용 가능한 매수층을 확인하지 않은 상태에서는 920,111,900원이 저렴한 가격인지 판정하기 어렵습니다. 3회 유찰은 단순한 할인 기회이면서 동시에 시장의 수요·가격 판단을 점검해야 할 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 920,111,900원 가정)
현재 회차의 매각가를 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용과 열거된 담보권·가압류채권의 배당액을 합하면 920,111,900원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 그러나 실제 법정 배당순위가 확정된 표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,601,119원 |
| 1. 근저당 · 박진배 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 495,000,000원 | 495,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 | 56,282,640원 | 56,282,640원 |
| 4. 근저당 · 김재현 | 100,000,000원 | 57,228,141원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 계산에서 채권액 합계는 951,282,640원, 채권자 예상배당 합계는 908,510,781원, 미배당액은 42,771,859원입니다. 김재현 근저당의 미배당액이 발생하며 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세, 법정기일에 따른 조세 우선순위, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
2020년 근저당의 말소 표기와 2025년 근저당권 이전 기록을 함께 고려하면, 신청채권이 배당에서 제외된 이유와 현재 유효한 담보채권의 귀속·순위를 반드시 확인해야 합니다.
따라서 이 배당표를 근거로 특정 채권자의 배당액, 채권 소멸 범위 또는 매수인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
반면 법률상 매수인에게 대항할 수 있는 임대차보증금 등은 별도로 인수될 수 있습니다. 이 사건은 말소기준권리와 임차인의 법적 지위가 아직 확정적으로 검증되지 않았으므로, 미배당액과 매수인 부담액을 구별하여 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 공주시 반포면 학봉리, 학봉초등학교 북측 근거리에 있습니다. 주위에는 농경지, 숙박시설, 자연림 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 4층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지·타일 및 인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 이용 및 설비. 1층은 계단실·주차장 등, 2~4층은 숙박시설로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기·난방·전기설비 등이 설치되어 있습니다. 실제 설비 작동상태 및 보수 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 면적 610.4㎡, 지목 '대', 완경사·사다리형 토지입니다. 토지 관련 현황에는 상업나지 및 소로각지가 표시되어 있습니다. 감정평가상 건물 이용상태와 토지 현황 기재를 함께 확인해야 합니다.
- 용도지역·지구. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(동학사온천지구), 온천원보호지구, 하수처리구역, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 중로2류 및 경관녹지에 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 공부·위반 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 지하실과 옥탑 계단실이 일괄매각에 포함되므로 실제 현황과 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 숙박시설·근린시설은 이용 목적과 수익성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 실거래 비교가격과 영업수익이 확인되지 않은 상태이므로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
특히 동학사온천지구, 관광·휴양개발진흥지구 및 온천원보호지구와 관련된 규제·이용조건을 확인해야 합니다. 건물 취득 자체와 원하는 용도로 영업할 수 있는지는 서로 다른 문제입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2020.10.19 공주시 압류의 2022.04.05 말소 이력과 2020.01.21 대전동부새마을금고 근저당의 현재 유효 여부를 건물·토지 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 근저당권 이전 및 신청채권 대조. 대전동부새마을금고 근저당과 주식회사새마을금고자산관리회사의 권리이전 관계, 신청채권액 1,491,954,030원의 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 박진배의 임차인·담보권자 중복 지위 검증. 보증금 300,000,000원의 임대차계약과 채권최고액 300,000,000원의 근저당이 동일한 채권관계인지, 임차권이 실재하는지 확인하세요. 신용보증기금의 근저당권 가처분 관련 내용도 함께 확인해야 합니다.
- 정상천 점유관계 확인. 2022.05.16 전입, 보증금 10,000,000원, 차임 5,000,000원 기재사항을 확인하고 임대차계약서·점유부분·확정일자·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 배당 확인. 공주시와 세무서 등의 압류 이력을 검토하고 당해세 및 법정기일에 따라 우선하는 조세채권, 실제 배당요구금액과 순위를 확인하세요.
- 숙박시설 현장조사. 2~4층 숙박시설의 실제 이용상태, 객실별 점유, 영업 여부, 시설 작동상태 및 수선·보수 필요성을 확인하세요.
- 토지·제시외 건물 확인. 토지 610.4㎡의 경계와 현황, 제시외 지하실·옥탑 계단실의 구조 및 이용 가능성, 일괄매각 범위를 확인하세요.
- 시세·수익성 검증. 숙박시설 및 근린시설의 비교 가능한 실제 거래가격, 임대 가능성, 영업수익 및 향후 처분 가능성을 확인하세요. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 명도 및 운영비용. 실제 점유자와 영업 주체를 확인하고, 명도·시설 인수·미납 공과금·관리비 등 추가 비용 가능성을 검토하세요.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기부 및 매각조건을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “34.3%의 가격보다 먼저, 권리의 확정이 필요하다”
공주 반포면 학봉리의 이 근린시설·토지는 감정가 2,682,542,400원에서 최저가 920,111,900원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 낙찰가만 보면 감정가 대비 하락폭이 크지만, 그것이 실제 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
권리분석에서 더 큰 문제는 말소기준권리의 말소 이력 충돌, 선순위 근저당의 유효성 불일치, 신청채권자 배당 누락입니다. 임차인 2명의 대항력 없음 분류와 매수인 인수액 0원 계산도 이러한 전제가 확정되어야 신뢰할 수 있습니다. 특히 임차인 박진배가 근저당권자이기도 하다는 점은 임대차의 진정성과 채권관계를 구체적으로 확인해야 할 이유입니다.
가격 측면에서도 숙박시설의 실제 거래가격과 수익성이 검증되지 않았고, 관광·온천 관련 이용조건 및 시설 상태가 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 권리 불확실성, 다회 유찰, 용도 특유의 환금성 부담이 겹치므로 현 단계에서는 보수적 접근이 필요합니다.
결론은 입찰 보류·핵심 권리 재검증입니다. 먼저 등기 원본으로 말소기준과 신청채권의 법적 순위를 확정하고, 임차보증금 인수 여부와 실제 배당구조를 다시 산정해야 합니다. 그 후 숙박시설의 시세·수익성 및 처분 가능성을 확인해야 920,111,900원이 매수할 만한 가격인지 판단할 수 있습니다.
