대전지방법원 2025타경36. 충남 공주시 반포면 학봉리 961에 있는 토지와 지하 1층·지상 3층 건물을 함께 매각하는 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 숙박시설이며, 현재 소유자는 윤돈석입니다. 윤돈석은 2022년 12월 15일 앞선 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 816,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
등기 흐름에서 중요한 점은 2021년 공주시 압류가 현재 경매의 말소기준으로 남아 있는 권리가 아니라는 사실입니다. 해당 압류와 당시 경매개시결정 등은 2022년 12월 15일 앞선 경매 매각으로 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 검토해야 할 실질적인 기준권리는 윤돈석의 소유권 취득과 동시에 설정된 2022년 12월 15일 우리은행 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경36 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 반포면 학봉리 961 · 충청남도 공주시 반포면 임금봉길 91 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설로 이용 중 · 일괄매각 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층 · 토지 972.3㎡ |
| 소유자 | 윤돈석 (2022.12.15. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,963,135,800원 / 673,355,500원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 964,669,594원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 기존 권리는 정리됐지만 임차관계는 미확정
2022년 12월 15일 이전의 공주시 압류와 대전원예농업협동조합 근저당권, 차상각 근저당권 및 당시 임의경매개시결정은 앞선 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 소유자인 윤돈석의 취득 이후에는 우리은행 근저당권 2건, 이동한 근저당권, 우리은행의 경매개시결정, 하나카드·우리은행 가압류와 국세 압류가 이어집니다. 이들 권리는 현재 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억원, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유 부분 | 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권구봉 | 본건 전부 | 숙박시설 | 100,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정 필요 |
실제 임차인은 1명입니다. 권구봉이 본건 전부를 숙박시설로 사용하고 있으며 보증금은 100,000,000원입니다. 다만 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 따라서 대항력이 없다고 단정하거나, 배당 모형의 인수액 0원을 곧바로 최종 인수액으로 보는 것은 위험합니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 1,963,135,800원에서 현재 최저가 673,355,500원까지 내려왔고, 현재 회차 표기는 감정가의 34%입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 숙박시설과 토지의 일괄매각이며, 주변 실거래 기준선이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
특히 3회 유찰 자체가 시장의 가격 수용성과 환금성을 보수적으로 보라는 신호입니다. 다음 회차 가정가격은 471,348,849원, 그 다음 회차 가정가격은 329,944,194원이지만, 가격이 내려갈수록 신청채권자와 후순위 채권자의 미배당액도 함께 늘어납니다. 매수인의 등기상 인수액이 증가하는 구조는 아니지만, 미확정 임차권 문제는 가격 하락과 별개로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 673,355,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,133,555원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 816,000,000원 | 664,221,945원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 이동한 | 380,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 35,332,181원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 180,768,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 1,772,100,507원 중 664,221,945원이 배당되고, 미배당액은 1,107,878,562원입니다. 신청채권자 우리은행의 청구액 964,669,594원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모
- 위치. 충남 공주시 반포면 학봉리 장군봉 남측에 위치하며, 주변에는 숙박시설과 근린생활시설이 자리합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층 건물로 숙박시설로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 토지. 토지면적은 972.3㎡, 지목은 대, 형상은 사다리형이며 완경사입니다. 공시지가는 669,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·관광·휴양개발진흥지구·지구단위계획구역에 속하고 온천원보호지구·하수처리구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로2류 폭 15m~20m 도로에 접하며, 토지 현황에는 소로 한면으로 표시돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 숙박시설로 이용 중인 물건이 3회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인율만이 아니라 실제 운영수익과 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 권구봉의 점유 개시일, 전입 또는 사업자등록 시점, 확정일자, 배당요구 여부와 임대차계약서 원본을 확인하세요.
- 승계금액 시나리오. 보증금 100,000,000원의 전부 또는 일부가 승계되는 경우를 별도로 계산해 실질취득 상한을 정해야 합니다.
- 명도 범위. 본건 전부를 숙박시설로 사용 중이므로 객실 운영, 비품, 영업 중단과 인도 시기를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 범위, 부합물·종물·영업설비 포함 여부를 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조하세요.
- 배당 변동요인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 우리은행의 예상배당액과 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 숙박시설의 실제 매출·비용·공실률과 인근 유사 숙박시설 거래사례를 확인한 뒤 감정가의 34%라는 할인율을 평가하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하고 입찰 직전 변동등기를 재확인하세요.
맺으며 — 낮아진 최저가보다 먼저 확인할 것은 임차권
현재 최저가는 감정가 1,963,135,800원의 34%인 673,355,500원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2022년 12월 15일 우리은행 근저당권 이후의 권리가 모두 소멸하는 구조이고, 배당 모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 권구봉이 본건 전부를 점유하며 보증금 100,000,000원의 임대차관계를 주장하고 있고, 대항력과 우선변제권을 판정할 날짜가 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 권리상 완전한 안전형도, 최저가만으로 가격 메리트가 확정된 물건도 아닙니다. 3회 유찰과 숙박시설이라는 특성을 감안하면 결론은 가격보다 임차권 확인이 먼저인 보수적 검토 대상입니다.
