대전지방법원 2025타경36. 충청남도 공주시 반포면 학봉리 961에 위치한 근린시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층이며, 감정평가상 숙박시설로 이용 중입니다. 토지면적은 972.3㎡입니다. 현재 소유자는 윤돈석으로, 2022.12.15 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
이번 경매는 우리은행의 신청으로 진행됐습니다. 우리은행은 2022.12.15 채권최고액 816,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2024.06.28 추가로 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 이동한의 근저당권, 하나카드와 우리은행의 가압류, 국세 압류 등이 등장합니다.
등기상 후순위 담보권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부상 권리 소멸과 점유 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 이 물건은 권리관계만 보더라도 단순히 최저매각가가 낮다는 이유로 안전한 경매물건이라고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경36 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 반포면 학봉리 961 도로명주소: 충청남도 공주시 반포면 임금봉길 91 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 실제 이용상태 | 숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하 1층, 지상 3층 |
| 토지 | 972.3㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 |
| 소유자 | 윤돈석 (2022.12.15 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 | 1,963,135,800원 |
| 최저매각가 | 673,355,500원 (3회 유찰 · 감정가 대비 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 청구금액 | 964,669,594원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유관계 | 권구봉 · 본건 전부 · 숙박시설 사용 |
| 임차보증금 | 100,000,000원 (대항력·배당 여부 미확정) |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차보증금 구분
우리은행의 을구 11번 근저당권 이후에 설정된 을구 12번·13번 근저당권, 갑구 11번 경매개시결정, 갑구 12번·13번 가압류와 갑구 14번 국세 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 과거 신한은행·국민은행·전북은행· 대전원예농업협동조합 등의 근저당권과 종전 경매 관련 권리는 이미 등기상 말소된 상태입니다.
그러나 매각에 따른 담보권 소멸만으로 임차인에게 발생할 수 있는 보증금 반환 문제까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 특히 현황조사와 매각물건명세서에 권구봉이 본건 전부를 사용하는 것으로 나타나므로 임대차 성격과 대항요건에 대한 별도의 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억 원, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권구봉 | 본건 전부 숙박시설 |
100,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 현황조사 및 매각물건명세서에 확인된 점유자입니다. 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 늦거나, 법률상 매수인에게 임대차를 주장할 수 없는 것으로 확인되는 경우입니다.
배당계산상 인수액 0원이라는 시나리오가 성립할 수 있습니다.
권구봉에게 매수인에 대한 대항력이 인정되고 보증금 100,000,000원 전액이 미배당으로 남는 경우입니다.
실질취득액 773,355,500원이 됩니다.
핵심은 낙찰가와 인수보증금을 분리해 보는 것입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 경우, 매수인의 실제 취득 부담은 낙찰가에 인수액을 더한 금액입니다. 보증금이 낙찰가를 초과하고 그 미배당액을 인수하는 구조에서는 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 다만 이 사건은 보증금 100,000,000원이 현재 최저매각가보다 작고, 임차인의 대항력 자체가 미확정이므로 그러한 고정 구조를 적용할 상황으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 1,963,135,800원에서 세 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 673,355,500원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 34.3%이며, 감정가와 현재 최저매각가의 차이는 1,289,780,300원입니다.
하지만 본건은 주거용 아파트와 달리 숙박시설로 이용되는 근린시설과 토지입니다. 운영수익, 임대차관계, 건물 상태, 토지의 활용 가능성, 관련 용도·지역 제한 등이 실제 거래가격과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어 최저매각가가 최근 시세보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 보증금 전액 인수 시 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 673,355,500원 | 34.3% | 773,355,500원 |
| 4회 유찰 시 | 471,348,849원 | 24.01% | 571,348,849원 |
| 5회 유찰 시 | 329,944,194원 | 16.81% | 429,944,194원 |
향후 회차는 제시된 유찰 시나리오입니다. 실질취득액은 임차보증금 100,000,000원 전액이 매수인에게 인수되는 경우만을 가정한 조건부 계산입니다. 실제 낙찰가, 배당, 임대차의 대항력에 따라 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 673,355,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,133,555원 |
| 1. 을구 11번 · 우리은행 근저당 | 816,000,000원 | 664,221,945원 |
| 2. 을구 12번 · 우리은행 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 13번 · 이동한 근저당 | 380,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 · 하나카드 가압류 | 35,332,181원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 · 우리은행 가압류 | 180,768,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당에서는 집행비용 9,133,555원을 제외한 664,221,945원이 우리은행의 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자에게는 배당금이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
계산상 총 채권액은 1,772,100,507원, 총 채권자 배당액은 664,221,945원, 미배당 채권액은 1,107,878,562원입니다. 다만 미배당 채권이 발생한다는 사실만으로 그 금액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 담보권의 매각 소멸과 임대차보증금의 인수는 구분해야 합니다.
본 배당은 채권최고액 등을 적용한 추정이며, 실제 배당요구액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 권구봉의 보증금 100,000,000원에 대한 우선변제 및 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 예상배당표의 매수인 인수 0원은 확정적인 권리판정이 아닙니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충남 공주시 반포면 학봉리 소재 장군봉 남측에 위치하며, 주변에는 숙박시설과 근린생활시설 등이 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층 건물로, 외벽은 시멘트 모르타르 위 페인트 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 전기·급수·배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 972.3㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 토지조사상 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 669,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(동학사온천지구), 온천원보호지구(동학사 온천), 하수처리구역, 중점경관관리구역 등의 지정 사항이 있습니다.
- 이용 제한. 가축사육제한구역이 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)와 접하며 경관녹지와도 접합니다. 시설 변경·증축·개발계획은 해당 규제와 인허가 요건을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 시설 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 숙박시설의 실제 매각 가능성은 관광·숙박 수요, 영업 및 임대차관계, 건물 유지상태와 활용 가능성에 영향을 받습니다. 감정가 대비 낙찰가율만으로 환금성을 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 권구봉의 임대차계약서, 전입신고 또는 사업자등록 등 실제 적용되는 대항요건과 그 발생 시점을 확인하세요. 말소기준권리인 2022.12.15 우리은행 근저당권과의 선후관계가 중요합니다.
- 보증금 배당·인수 검토. 보증금 100,000,000원의 확정일자, 배당요구, 실제 배당 가능액, 미반환액을 확인하고 매수인에게 인수되는 부분이 있는지 검토하세요.
- 말소기준 재확인. 2021년 공주시 압류는 2022.12.15 종전 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 권리순서는 그 이후 새로 설정된 담보권을 기준으로 확인해야 합니다.
- 실제 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저렴하다고 판단하지 말고 주변 숙박시설·근린시설 거래사례, 수익성 및 건물·토지의 개별 상태를 비교하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지의 매각 범위, 부속시설, 현장 이용상태와 제시외 시설의 존재 여부를 매각명세서 및 감정평가서 원본과 대조하세요.
- 숙박시설 인허가. 현재 용도에 맞는 인허가, 영업 관련 신고, 시설 기준, 소방·위생 관련 사항을 확인하세요. 매수 후 동일한 영업을 계속할 수 있는지는 별도 검토가 필요합니다.
- 점유 및 명도. 권구봉이 본건 전부를 사용하고 있으므로 점유권원과 인도 가능성, 명도 협의에 필요한 비용과 절차를 확인하세요.
- 체납·부대비용. 당해세, 공과금, 시설 유지관리비, 미지급 비용과 취득 관련 비용을 별도로 확인하세요. 예상배당표는 이러한 비용을 모두 반영한 확정 금액이 아닙니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 낙찰가율보다 중요한 것은 실제 인수액”
이 물건은 감정가 1,963,135,800원에서 3회 유찰되어 최저매각가 673,355,500원까지 내려온 공주시 반포면의 숙박시설 및 토지입니다. 겉으로 보이는 가격 차이는 크지만, 실제 시장가격과 비교한 할인 여부는 확인되지 않았습니다.
현재 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권구봉의 임차보증금 100,000,000원에 대한 대항력·우선변제 여부가 미확정이라는 문제가 남습니다. 보증금 전액을 매수인이 인수한다면 현재 최저매각가 기준 실질취득 부담은 773,355,500원으로 증가합니다. 반대로 인수 의무가 없다면 계산상 인수액은 0원일 수 있습니다. 이 차이를 확인하지 않고 입찰가격을 정하는 것은 위험합니다.
따라서 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 임차인의 법적 지위, 정확한 인수금액, 숙박시설의 수익성과 비교 시세를 확인한 뒤에야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다. 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실은 투자 검토의 출발점일 뿐, 안전하거나 저렴하다는 결론은 아닙니다.
