대전지방법원 2025타경50. 공주시 탄천면 송학리 ‘햇님아파트’ 101동 4층 403호입니다. 현재 소유자 정준은 2019년 11월 29일 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 대전푸른신용협동조합 앞으로 채권최고액 108,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류와 대전푸른신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당분석에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경50 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 탄천면 송학리 214 햇님아파트 제101동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 충청남도 공주시 탄천면 송학로 78 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트벽식구조 5층 건물 중 4층 |
| 비교 대상 면적 | 82.3144㎡ |
| 소유자 | 정준 (2019.11.29. 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전푸른신용협동조합 / 81,698,341원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019년 11월 29일 설정된 대전푸른신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 서민금융진흥원 가압류 7,552,561원, 국민건강보험공단 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 등기부에 존재했던 신탁, 근저당권과 이전 경매개시결정 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 비교 — 52.1%지만 ‘현재 시세’로 단정할 수 없다
햇님아파트의 확인된 비교거래는 전용면적 82.31㎡, 2층 물건이 2022년 3월 80,000,000원에 거래된 1건입니다. 현재 최저매각가 41,650,000원은 이 거래가의 52.1%이고, 감정가 85,000,000원보다도 크게 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.03 | 82.31㎡ | 2층 | 80,000,000원 | 52.1% |
다만 거래시점이 매각기일보다 앞선 2022년 3월이고, 표본도 1건뿐입니다. 최근 거래 흐름이나 층·향·내부 상태에 따른 가격차를 확인할 자료가 충분하지 않으므로, 80,000,000원을 현재 시세로 고정하거나 최저가를 곧바로 “반값 매물”로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 배당 후 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 | 40,500,300원 |
| 2. 근저당권 · 대전푸른신용협동조합 | 108,000,000원 | 40,500,300원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,552,561원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
채권자 총액 115,552,561원 중 40,500,300원이 배당되고, 미배당액은 75,052,261원으로 산정됩니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 75,052,261원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 87,322,351원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 95,911,414원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각대금과 근저당권자의 예상배당은 줄고 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 가격만으로 보면 내려갈수록 유리하지만, 평균 유찰 2.7회와 낙찰률 13.33%는 수요와 환금성의 약함을 함께 보여줍니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 송학1리마을회관 서측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 승강기·난방·급배수·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측 포장도로에 접하고 단지 내 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 토지. 토지면적 7,054㎡, 대체로 부정형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함되며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 70세대 규모이며 확인된 매매거래가 2022년 3월 1건뿐이고, 단지 경매 낙찰률은 13.33%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 자료는 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 전입세대열람과 현장 점유조사가 필수입니다.
- 가격 재검증. 80,000,000원 비교가는 2022년 3월 1건입니다. 인근 중개업소의 현재 매도호가와 최근 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 70세대, 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 13.33%라는 수치를 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 점유자가 부담하지 않은 공과금이 있는지 관리주체에 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등 토지이용계획을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 법원 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 물건은 등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원인 비교적 단순한 권리형입니다. 감정가 85,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 41,650,000원까지 내려온 점도 분명한 장점입니다.
하지만 비교 가능한 매매자료는 2022년 3월 80,000,000원 거래 한 건뿐이고, 단지 규모는 70세대, 경매 낙찰률은 13.33%입니다. 따라서 최저가가 과거 비교거래의 52.1%라는 이유만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 통과, 점유관계와 환금성은 확인, 가격은 보수적으로 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
