대전지방법원 2025타경73. 공주시 옥룡동 덕성그린타운 102동 1층 106호 아파트입니다. 현재 소유자는 박범조이고, 2016.07.21. 매매로 거래가액 40,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 권리는 김민구의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020년11월7일, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2020.11.24이고 보증금은 45,000,000원입니다.
현재 경매개시결정은 2025.05.30. 접수됐습니다. 김민구의 전입·점유·확정일자는 그보다 앞서고, 임차권등기도 2024.11.28. 마쳐져 있습니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건의 경제성은 최저매각가가 아니라 낙찰대금 + 미배당 보증금으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경73 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 옥룡동 93 덕성그린타운아파트 102동 1층106호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 41.41㎡ · 철근콘크리트구조 지하1층 지상8층 중 1층 106호 |
| 소유자 | 박범조 · 2016.07.21. 소유권이전 · 거래가액 40,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 55,693,000원 / 19,102,600원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민구 / 46,693,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 | 덕성그린타운 · 265세대 · 1995.06.22. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수한다
과거 근저당·가압류·압류·전세권 가운데 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 을구 순위 9번 김민구 주택임차권입니다. 전입·점유가 2020.11.24. 시작됐고 확정일자도 같은 날이며, 현재 경매개시결정 2025.05.30.보다 앞섭니다. 이에 따라 대항력이 있고 우선변제권도 행사 가능합니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민구 주거 · 임차권등기 | 전유부분의 전부 | 45,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 잔액 승계 26,641,247원 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김민구는 2024.11.28. 배당요구가 확인되며, 같은 날 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기됐습니다.
② 최저가가 내려가도 총취득비용은 거의 안 내려간다
현재 최저매각가 19,102,600원만 보면 최근 12개월 실거래 평균 58,250,000원의 32.8%입니다. 하지만 이는 이 사건의 실질 가격이 아닙니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 18,358,753원이고, 보증금 45,000,000원 중 26,641,247원이 미배당됩니다.
임차보증금 45,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 커집니다. 결과적으로 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 19,102,600원 | 26,641,247원 | 45,743,847원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 13,371,820원 | 32,268,873원 | 45,640,693원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 9,360,274원 | 36,208,211원 | 45,568,485원 |
4회·5회 유찰까지 가더라도 매각가는 13,371,820원, 9,360,274원으로 내려가지만 인수액은 각각 32,268,873원, 36,208,211원으로 증가합니다. 그래서 실질취득은 45,640,693원 → 45,568,485원 수준으로 거의 고정됩니다. 유찰 자체가 곧 큰 추가 할인으로 이어지지 않는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 최근 거래보다 낮다
덕성그린타운 실거래 12건의 전체 평균은 55,208,333원이지만, 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 58,250,000원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래는 2026.05. 전용 41.41㎡ 2층 59,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 8.5% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 41.41㎡ | 2 | 59,000,000원 |
| 2026.04 | 44.65㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 44.65㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.07 | 41.41㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 44.65㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.04 | 44.65㎡ | 5 | 58,500,000원 |
| 2025.02 | 41.41㎡ | 4 | 57,000,000원 |
| 2025.01 | 41.41㎡ | 4 | 59,000,000원 |
| 2024.09 | 41.41㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2024.05 | 41.41㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2024.05 | 41.41㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2023.05 | 44.65㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 58,250,000원 |
현 회차 실질취득액 45,743,847원은 최근 12개월 평균 58,250,000원의 약 78.5%, 최신 거래 59,000,000원의 약 77.5%입니다. 따라서 선순위 임차보증금 인수를 모두 반영하고도 최근 시세보다는 낮은 가격대입니다. 다만 대상 호수는 1층이고 제시된 최근 거래들은 2층 이상이므로 개별 호수 조건까지 같은 거래로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,102,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 743,847원 |
| 1. 임차인 김민구 보증금 | 45,000,000원 | 18,358,753원 |
| 2. 갑구 30번 경매개시결정 · 김민구 | 46,693,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 743,847원을 제외한 18,358,753원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 보증금 26,641,247원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 청구액 46,693,972원에는 별도 배당이 없고, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충남 공주시 옥룡동 소재 국립공주대학교사범대학부설특수학교 남동측에 위치하며, 산지를 중심으로 아파트단지·근린생활시설·교육시설 등이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층 아파트의 1층 106호이며, 전기·급배수·위생·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 단지·도로. 부정형 토지를 아파트 단지 건부지로 이용 중이며, 소로에 접하고 단지 내부에 지하 및 지상주차장이 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구기타·가축사육제한구역·상대보호구역· 역사문화환경보존지역·하수처리구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 290,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않습니다.
- 거래. 덕성그린타운은 265세대, 1995.06.22. 준공 단지이며, 제시된 실거래 12건은 40,000,000원부터 64,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 19,102,600원이 아니라 19,102,600원 + 인수 26,641,247원 = 45,743,847원을 현재 회차의 실질취득액으로 보세요.
- 추가 유찰 효과 재계산. 4회 유찰 시 실질취득 45,640,693원, 5회 유찰 시 45,568,485원으로 예상돼 낙찰가 하락폭만큼 총취득비용이 줄지 않습니다.
- 김민구 권리관계 확인. 임차인 김민구와 신청채권자 김민구가 동일하게 표시됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약·채권관계와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 을구 9번 주택임차권은 매각물건명세서상 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
- 1층 조건 반영. 대상은 1층 106호이고 제시된 최근 거래들은 2층 이상이므로, 호수별 상태와 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “1,910만원 낙찰”이 아니라 “4,574만원 실질취득”
이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 현 회차 최저가는 19,102,600원이지만 김민구의 보증금 45,000,000원 중 예상 미배당액 26,641,247원을 매수인이 인수하므로 실질취득액은 45,743,847원입니다. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 45,640,693원, 45,568,485원으로 크게 달라지지 않습니다.
그렇다고 가격 메리트가 전혀 없는 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균은 58,250,000원, 최신 거래는 59,000,000원이고 최근 거래 흐름도 8.5% 높은 수준입니다. 따라서 현 회차 실질취득 45,743,847원은 최근 시세보다 낮습니다. 다만 대항력 임차권 인수와 임차인·신청채권자 동일인 관계라는 권리 확인 과제가 명확합니다. 결론은 “가격은 여유가 있지만 권리 확인 없이 최저가만 보고 들어갈 물건은 아니다.”입니다.
