대전지방법원 2025타경73. 충남 공주시 옥룡동 덕성그린타운아파트 102동 1층 106호, 전용 41.41㎡ 아파트입니다. 감정가 55,693,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 13,371,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 24%에 살 수 있을 것처럼 보이죠. 하지만 이 물건에는 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인이 있습니다. 임차인은 김민구, 보증금은 45,000,000원입니다.

김민구의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2020.11.24이며, 주택임차권등기는 2024.11.28에 이루어졌습니다. 반면 말소기준권리로 제시된 강제경매개시결정은 2025.05.30입니다. 임차권이 말소기준보다 앞서고 대항력도 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 순서는 임차인 전입·확정일자 → 임차권등기 → 강제경매개시결정입니다. 임차권자인 김민구는 말소기준권리보다 먼저 주택임차권을 취득했고, 등기된 임차권의 보증금 45,000,000원 중 배당받지 못하는 부분은 매수인이 부담하는 구조입니다.

과거 한국주택은행·농업협동조합중앙회·임영미의 근저당권과 김은아의 전세권은 이미 말소됐습니다. 제이티친애저축은행과 신한카드의 가압류 등도 등기부상 말소된 이력이 있습니다. 그러나 과거 담보권이 정리됐다는 사실이 현재 김민구의 선순위 임차권까지 소멸시킨다는 뜻은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 4,500만원

임차인은 확정일자와 배당요구를 갖추고 있어 배당을 받을 수 있습니다. 그렇다고 보증금 전액이 배당되는 것은 아닙니다. 현재 최저매각가가 13,371,000원에 불과하므로 집행비용을 제외하면 보증금 45,000,000원을 전부 변제할 재원이 부족합니다. 부족분은 선순위 대항력에 따라 매수인 부담으로 남습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 아닌 실질취득액으로 판단

덕성그린타운은 265세대, 1995년 준공된 아파트입니다. 비교 거래에는 대상 물건과 같은 전용 41.41㎡뿐 아니라 인접한 44.65㎡형도 포함돼 있습니다. 따라서 단지 평균을 그대로 해당 호수의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 그리고 대상과 같은 면적의 거래를 함께 확인해야 합니다.

최근 12개월 거래 4건의 평균은 62,000,000원이고, 최신 거래인 2026년 9월의 44.65㎡ 1층 거래가는 65,000,000원입니다. 대상과 전용면적이 일치하는 41.41㎡의 2026년 5월 2층 거래가는 59,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 +12.9%로 상승했습니다.

하지만 비교해야 할 경매 물건의 취득가격은 최저가 13,371,000원이 아니라 실질취득 예상액 45,640,678원입니다. 이는 최근 12개월 평균 62,000,000원의 약 73.6%, 최신 거래 65,000,000원의 약 70.2%입니다. 대상과 같은 41.41㎡ 거래가 59,000,000원과 비교하면 약 77.4%입니다. 권리 인수를 반영하더라도 거래가격보다 낮은 수준이지만, 층·면적·주택 상태·추가 비용에 따른 차이를 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 13,371,000원 가정)

집행비용 640,678원은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 별도 검토 대상입니다. 김민구 명의의 임차보증금과 강제경매 청구액은 동일인 관계 및 채권 원인을 대조해야 하며, 두 금액을 서로 독립적인 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당표 및 인수금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득액은 거의 고정

이 물건에서 가장 중요한 계산입니다. 대항력 임차인의 보증금이 매각대금보다 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 낮아지면 임차인 배당액도 줄어듭니다. 그 결과 매수인이 인수해야 할 보증금 잔액은 늘어납니다.

각 회차의 실질취득액은 해당 최저매각가와 예상 미배당 보증금을 더한 값입니다. 집행비용 추정액 차이 때문에 총액이 소폭 달라지며, 실제 낙찰가격과 배당 결과에 따라 변동합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충남 공주시 옥룡동 국립공주대학교사범대학부설특수학교 남동측에 위치합니다. 주위는 산지를 중심으로 아파트단지·근린생활시설·교육시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 단지 내부에는 지상 및 지하주차장이 설치되어 있습니다.
• 건물. 1995.06.22 준공된 265세대 덕성그린타운의 지상 8층 건물 중 1층 106호입니다. 철근콘크리트구조이며 급배수·위생·난방·승강기 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 교육환경 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 등 관련 규제가 있습니다. 토지는 아파트 단지의 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 290,400원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 1층 물건의 실제 채광·습기·소음·내부 상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 최근 거래는 존재하지만 단지 규모가 265세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.0회입니다. 매도 소요기간 및 실현 가능 가격을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 9번 김민구 임차권등기, 전입 2020.11.24, 확정일자 2020.11.24, 보증금 45,000,000원의 실재성과 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 매수인 인수액 확인. 현재 기준 예상 인수액은 32,269,678원입니다. 실제 배당표 및 매각물건명세서 원본에 따른 최종 미배당액·인수 범위를 검증해야 합니다.
• 동일인 채권 관계 확인. 임차권자 김민구와 경매 신청채권자 김민구의 관계, 보증금 채권과 청구액 46,693,972원의 구성, 이중 청구나 중복 집계 가능성을 확인해야 합니다.
• 최저가 착시 방지. 최저가 13,371,000원이 아닌 실질취득 예상액 45,640,678원과 추가 비용을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 유찰 전략 재검토. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득액은 45,000,000원대에 머무릅니다. 낮아진 최저가 자체에 추가 가격 메리트가 생기는 구조는 아닙니다.
• 임차권 말소·명도. 매수인이 부담하는 보증금 반환과 임차권등기 말소, 실제 점유 및 인도 방식은 사전에 법률적으로 점검해야 합니다.
• 관리비·수리비. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용과 노후 아파트의 수리·설비교체 비용을 확인해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 최근 12개월 평균 62,000,000원에는 41.41㎡와 44.65㎡ 거래가 함께 포함되어 있습니다. 대상과 같은 면적의 거래, 1층 특성, 내부 상태를 반영해야 합니다.
• 법원 서류 최종 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 배당요구 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 싸도, 보증금은 사라지지 않는다”

공주 덕성그린타운 106호는 감정가 55,693,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 13,371,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 숫자를 매입가격으로 받아들이면 분석의 출발부터 틀립니다. 임차인 김민구의 보증금 45,000,000원이 실질취득액을 결정하는 구조이기 때문입니다.

현재 회차에서는 예상 인수액 32,269,678원을 포함해 실질취득 45,640,678원입니다. 추가 유찰 시에도 실질취득액은 45,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 따라서 최저가가 감정가의 24%라는 사실만으로 큰 폭의 할인 매물이라고 평가해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 최근 12개월 실거래 평균 62,000,000원보다 낮아 일정한 차익 여지가 있습니다. 추세도 최근 거래 기준 +12.9% 상승입니다. 하지만 단지 평균 4.0회 유찰, 임차권의 인수 구조, 임차인과 경매 신청채권자의 동일인 관계, 노후·소규모 단지의 환금성 문제가 함께 존재합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 선순위 임차보증금 45,000,000원의 실제 채권 관계와 매수인 최종 인수액을 법원 서류로 확인하고, 취득세·명도·수리 비용을 합산한 뒤 최근 실거래와 비교해야 합니다. 권리 확인 없이 최저가 1,337만원만 보고 응찰하는 것은 피해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰을 더 기다리는 것이 아니라 보증금 인수 위험을 정확히 가격에 반영할 수 있느냐에 있습니다.