광주지방법원 2024타경75568. 광주광역시 서구 유촌동 393에 위치한 물건으로, 감정평가 이용상태는 지하 1층 기계실·근린생활시설, 1층부터 3층까지 근린생활시설입니다. 토지는 1,686.0㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 감정가 5,405,281,900원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,421,568,000원입니다.
등기부의 말소기준권리는 2022.06.13 주식회사신한은행 근저당권 2,376,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차관계에서는 말소기준보다 앞선 2021.12.02 전입의 주식회사 신황, 황도연이 확인됩니다. 이 임차인의 보증금이 밝혀지지 않았으므로, 현재 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 실질 취득가격이 낮다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경75568 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 유촌동 393 · 광주광역시 서구 유덕로27번길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지하1층 기계실·근린생활시설 · 1층-3층 근린생활시설 |
| 토지 | 1,686.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사강산인더스트리 |
| 감정가 / 최저가 | 5,405,281,900원 / 2,421,568,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 5,422,874,648원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기부는 후순위 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2022.06.13 설정된 주식회사신한은행의 근저당권 2,376,000,000원입니다. 같은 날 2,280,000,000원의 추가 근저당권이 있고, 2022.06.30에는 1,800,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 기술보증기금·신한카드·산은캐피탈의 가압류와 서구 압류, 2024.07.08 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 선순위 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이산더큐브 주식회사 | 2층201호 | 미상 | 21,000,000원 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최하연 | 2층202호 | 2024.04.16 | 미상 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 한경에이에스시 | 1층 101호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 다올 | 1층 102호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 김순돌, 김관철 | 알수없음 | 2022.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 신황, 황도연 | 알수없음 | 2021.12.02 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인은 6명입니다. 이 가운데 최하연과 주식회사 김순돌, 김관철은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 신황, 황도연은 2021.12.02 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 이산더큐브 주식회사, 주식회사 한경에이에스시, 주식회사 다올은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 배당 구조 (매각가 2,421,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,615,680원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 2,376,000,000원 | 2,376,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 2,280,000,000원 | 18,952,320원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 512,588,761원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 26,825,892원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 243,441,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 7,338,856,253원 중 2,394,952,320원이 배당되고, 미배당은 4,943,903,933원입니다. 위 배당계산상 매수인 인수액은 0원이나, 선순위 임차인 보증금과 다른 미상 임차관계는 이 계산만으로 확정할 수 없습니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유덕동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하며 주변은 공장, 상가, 단독주택 등이 혼재한 시가지주변 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지하1층은 기계실·근린생활시설, 1층부터 3층까지는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브구조지붕 3층 건물이며 외벽은 화강석붙임 등, 내벽은 노출콘크리트·타일·인테리어 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템 냉난방, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 1,686.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 487,000원/㎡입니다.
- 규제. 생산녹지지역·제1종일반주거지역에 저촉되고 비행안전제6구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 확인. 주식회사 신황, 황도연의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 최종 미배당액을 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 임차인 확인. 이산더큐브 주식회사, 주식회사 한경에이에스시, 주식회사 다올은 대항력 가능성을 확정하지 못한 상태입니다.
- 최하연 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금 자체가 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 수목이 포함되는 조건이므로 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 미상 임차보증금까지 확정한 결과가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 임차관계와 인수 조건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8%”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인
감정가 5,405,281,900원에서 3회 유찰된 현재 최저가 2,421,568,000원은 숫자만 보면 큰 폭으로 내려와 있습니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가의 44.8%”라는 할인율로 평가할 물건이 아닙니다. 등기부상 후순위 권리 대부분은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 2021.12.02 전입의 주식회사 신황, 황도연이 있고 그 보증금이 미상입니다. 여기에 전입일 자체가 확인되지 않은 임차인도 존재합니다.
따라서 현재 단계의 결론은 가격보다 인수액 확인이 우선입니다. 배당표상 인수액 0원을 그대로 실질취득가에 적용하거나, 3회 유찰만을 이유로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 선순위 임차인의 실제 보증금과 배당 후 잔액이 확인되기 전까지는 실질취득가가 확정되지 않은 고위험 권리분석 대상으로 보는 것이 맞습니다.
