특수권리·특수조건
2
-
맹지
-목록1은 지적도상 맹지이나 북서측에 노폭 약 4~5m의 현황도로에 접함
-
재매각
매각(20260710) 후 재기일(20261002)
판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.02
1회 · 최저 92,096,000원
C
매력지수52
D-14
유찰 1회
부동산임의경매
2025타경400 · 광주지방법원 · 토지
378㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
92,096,000원
9,209만
감정가 131,564,600원
다음 매각기일
10-02
D-14
광주지방법원
09:55
입찰 보증금
920만원
최저가의 10% · 9,209,600원
감정가 대비
▼ 30.0%
싸게 매수
감정가
1.32억원
최근 결과
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
권리상 인수 위험은 없지만 농촌 복합용도 물건으로 환금성과 가격 판단이 핵심입니다.
-
가격
최저매각가 92,096,000원은 감정가 131,564,600원의 70%이며 실거래 비교자료는 없습니다.
-
자금
현재 회차 매각가 기준 예상 인수액 0원 · 배당 부족은 후순위 채권 영역입니다.
-
리스크
근저당·가압류는 소멸되지만 홍기영 채권 일부 미배당 156,369,935원이 발생합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
2차 매각기일 대기 중 (D-14).
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (29)
법원경매 권리분석 · 기타 + 토지
권리는 정리되지만, 농촌 복합용도의 환금성이 관건 — 화순 강성리 856-49
광주지방법원 2025타경400 · 전라남도 화순군 이양면 강성리 856-49
감정가 131,564,600원 · 최저매각가 92,096,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.10
52점
매력지수 C등급 · 인수 위험은 없으나 농촌 기타+토지 용도와 저환금성이 부담인 물건
말소기준 이후 권리는 소멸하지만 실거래 비교 부재, 단독주택·토지 복합 이용, 농촌 입지로 환금성을 보수적으로 평가해 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당과 가압류는 매각으로 소멸되어 인수 위험은 0원입니다. 다만 이 물건은 기타+토지 복합 용도로 실거래 비교가 어렵고, 농촌 입지 특성상 낙찰 후 환금성 검토가 중요합니다.
감정가 / 최저가
131,564,600원
최저 92,096,000원
광주지방법원 2025타경400 사건입니다. 전라남도 화순군 이양면 강성리 856-49 소재 기타+토지 물건으로, 등기상 소유자는 임경수입니다. 말소기준권리는 2023년 8월 4일 설정된 능주농업협동조합 근저당권이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경400 |
|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 이양면 강성리 856-49 |
|---|
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 등으로 이용중 |
|---|
| 소유자 | 임경수 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 131,564,600원 / 92,096,000원 |
|---|
| 신청채권 | 150,936,986원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.10 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리 이후의 제이비우리캐피탈 가압류와 경매개시결정, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 0원으로 분석됩니다.
② 배당 분석 — 후순위 미배당 발생
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 2,057,728원 |
| 능주농업협동조합 근저당 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 제이비우리캐피탈 가압류 | 18,408,207원 | 18,408,207원 |
| 홍기영 근저당 | 180,000,000원 | 23,630,065원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
회차별 미배당
유찰 회차가 진행될수록 배당 부족액은 증가합니다.
✅ 권리 관점말소기준 이후 권리는 모두 소멸하며 매수인 인수금액은 0원입니다.
⚠️ 가격·환금성 관점실거래 비교자료가 없어 가격 메리트 판단은 제한됩니다. 농촌 지역의 단독주택·토지 복합 이용 물건은 매수층과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 입지·현황 메모
- 입지. 화순군 이양면 강성리 뜬바위마을 내 위치하며 주변은 단독주택, 농경지 및 임야가 소재하는 농촌지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 간선도로가 있습니다.
- 이용상태. 단독주택 등으로 이용 중이며, 목록1은 공부상 전이나 현황은 단독주택 부지입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적 378㎡, 공시지가 18,300원/㎡입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 낙찰 전 등기부 원본에서 말소기준권리와 소멸 여부를 재확인하세요.
- 현황 확인. 제시외 건물 및 수목, 관정 포함 여부와 목록별 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 농촌 지역 기타+토지 물건은 매도 가능 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 농지 관련. 목록1은 전용허가로 매수시 농지취득자격증명이 불필요한 것으로 확인됩니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 목적이 중요하다”
이 사건은 후순위 권리 인수 부담이 없는 구조입니다. 그러나 경매의 핵심은 권리뿐 아니라 낙찰 후 활용성과 매각 가능성입니다. 기타+토지 복합 물건인 만큼 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 현황 이용, 접근성, 향후 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
물건 전체 내역 (4)
#1
전라남도 화순군 이양면 강성리 856-49
378㎡
#2
전라남도 화순군 이양면 뜬바위길 18-2
#4
전라남도 화순군 이양면 강성리 311-13
446㎡
#5
전라남도 화순군 이양면 강성리 312-4
413㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
전라남도 화순군 이양면 강성리 856-49
2025-02-18 11:00
전라남도 화순군 이양면 뜬바위길 18-2
2025-02-28 11:50
- 소유자 임경수의 배우자 김수정에게 문의함.제시외건물은 소유자의 소유라고함.
전라남도 화순군 이양면 강성리 311-13
2025-03-13 12:50
- 소유자 임경수의 배우자 김수정에게 문의함.지상에 비닐하우스는 소유자의 소유라고함.
전라남도 화순군 이양면 강성리 312-4
- 소유자 임경수의 배우자 김수정에게 문의함.주택마당(정원사용)임.
기일 타임라인
⚠ D-14 진행 중
4차 매각기일
2026-10-02
09:55
입찰법정
최저매각가
9,209만원
▼ 30% 감정가 1억 3,156만
입찰 보증금
920만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+6
2026-10-08
16:00
광주지방법원 사법보좌관실
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
4회차 추이
· ▼ 30%
1억 3,156만→9,209만
회차 전체 보기 (4회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-03-06 |
유찰 |
1억 3,156만원 |
| 2 |
2026-04-17 |
매각 |
9,209만원 |
| 3 |
2026-07-10 |
매각 |
9,209만원 |
| 4 |
2026-10-02 |
D-14 진행 |
9,209만원 |
토지 개요
사건 매물
물건 #1
토지
99
전라남도 화순군 이양면 강성리 856-49
물건 #2
건물
99
일반건물
전라남도 화순군 이양면 뜬바위길 18-2
물건 #4
토지
99
전라남도 화순군 이양면 강성리 311-13
물건 #5
토지
99
전라남도 화순군 이양면 강성리 312-4
토지 정보
VWorld
기본
지목
전
· 토지대장
면적
378.0㎡
≈
114.3평
소유
개인
소재
전라남도 화순군 이양면 강성리 · 856-49
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
691만원
18,300원/㎡ × 378.0㎡
▲
감정가 1902%
▲
+348.5%
· 연평균 +26.8%
· 2013년 대비
적용 규제
기본 분류 (2)
보전관리지역
접함
계획관리지역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
건축물대장
건축HUB
주용도
제2종근린생활시설
· 사무소
사용승인
2022년 12월 · 허가 2021-11-17
구조
블록구조 · 지붕 기타지붕
층수
1층
연면적
57.0㎡ · 대지 378.0㎡
건폐·용적
건폐율 15%
※ 건축HUB 건축물대장 표제부 기준. 한 PNU 에 여러 동이 있는 경우 매물 동 매칭 우선.
위치 / 로드뷰
전라남도 화순군 이양면 강성리 856-49
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