대전지방법원 2025타경20206. 공주시 계룡면 상성리의 연립주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 1,218,420,560원, 현재 최저매각가격은 597,026,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 14일 백제새마을금고의 근저당권 120,000,000원이고, 이후 경매개시결정과 후순위 가등기 계열은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 선순위 전입 점유자와 매각 제외 건물입니다. 신동욱의 전입일은 1991년 7월 4일로 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 배당표에 표시된 매수인 인수액 0원만으로 실제 취득비용을 확정할 수 없으며, 보증금이 확인될 경우 낙찰가 외 추가 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20206 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 계룡면 상성리 170-1 |
| 등기부 건물 표시 | 충청남도 공주시 계룡면 상성리 304-1 · 충청남도 공주시 계룡면 구부내로 759-4 |
| 용도 | 연립주택 + 토지 · 감정 이용상태는 주택이나 장기간 공실상태로 설비상태 불량 |
| 건물 구조 | 흙벽돌조 스레트지붕 단층 · 사용승인일 1972.04.30 · 외벽 페인트마감 |
| 소유자 | 이병호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,218,420,560원 / 597,026,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백제새마을금고 / 785,386,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 일체 매각 제외 · 목록 2·11 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 선순위 점유 확인이 먼저
말소기준권리는 2022.10.14. 백제새마을금고 근저당권 120,000,000원입니다. 2022.12.19. 주식회사더온스페이스 명의의 가등기는 2024.05.02. 말소됐습니다. 2024.04.29. 설정된 김희순 명의 가등기와 정정기·김윤창으로 이어진 이전등기는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.07.11. 공주세무서장의 압류도 2026.04.14. 해제됐습니다.
임차인·점유 관계
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신동욱 | 미상 | 1991.07.04 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다. 다만 신동욱의 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상이므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 현재 단계의 정확한 판정은 “대항력 가능·미상”입니다.
② 회차별 가격 — 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 49%인 597,026,000원입니다. 3회 유찰 시 417,918,200원, 4회 유찰 시 292,542,740원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 한 시세판단은 하지 않았습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 등기상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 597,026,000원 | 0원 | 468,655,740원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 417,918,200원 | 0원 | 291,339,018원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 292,542,740원 | 0원 | 167,647,142원 |
③ 예상배당표 (매각가 597,026,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,370,260원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 백제새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 468,655,740원 |
배당표는 등기부상 백제새마을금고 근저당권의 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 작성됐습니다. 신청채권자 청구액은 785,386,400원이며, 당해세·임차인 최우선변제와 신동욱의 보증금은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상성리마을회관 북동측 인근으로 단독주택, 농경지와 임야가 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물 상태. 감정 이용상태는 주택이나 장기간 공실상태이며 설비상태가 불량합니다. 사용승인일은 1972.04.30입니다.
- 토지. 지목은 전, 면적 1,336㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 25,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 생산관리지역과 계획관리지역이 확인되며, 준보전산지·가축사육제한구역·성장관리계획구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 기호 3은 공부상 전이나 현황 대지이고, 기호 8은 공부상 임야이나 현황 창고용지로 평가됐습니다.
- 추가 건물. 기호 9 북측에는 미등기된 폐가가 존재합니다. 제시외 건물 일체는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신동욱 보증금 확인. 임대차계약서, 점유원인, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 재판정. 1991.07.04. 전입만으로 인수액을 확정하지 말고 실제 점유 지속 여부와 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 조사. 매각 제외 건물의 소유관계, 사용현황, 철거 가능성, 법정지상권 성립 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 2·11은 증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 상성리 170-1 사건 소재지와 상성리 304-1 건물 등기 표시를 포함한 각 목록의 경계·면적·현황을 대조해야 합니다.
- 노후·공실 비용. 장기간 공실과 불량한 설비상태를 감안해 수선·철거·정비 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목과 실제 이용상태가 다른 토지, 미등기 폐가, 도로접면과 차량 진입 상태를 현장 측량·조사로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 미확정 권리가 더 크다”
이 사건은 감정가 1,218,420,560원에서 최저가 597,026,000원으로 내려와 표면상 할인폭이 큽니다. 말소기준권리 이후의 가등기와 경매개시결정은 소멸하고, 등기부상 근저당권도 현재 매각가에서 전액 배당되는 계산입니다.
그러나 선순위 전입 점유자 신동욱의 보증금이 미상이라 실질취득가격을 계산할 수 없고, 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 목록 2·11의 농지취득자격증명 미제출은 입찰보증금 미반환으로 이어집니다. 장기간 공실과 불량한 설비상태, 공부와 현황의 차이까지 겹쳐 있습니다. 결론은 가격 판단 보류·권리와 절차의 선확인입니다. 신동욱의 임대차관계, 매각 제외 건물, 농취증 발급 가능성을 모두 해소한 뒤에만 응찰가를 산정해야 합니다.
