대전지방법원 2025타경20220. 충남 공주시 신풍면 백룡리의 주거용 철근콘크리트 2층 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 현 소유자는 심규진·이미정으로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있으며, 2021.10.05. 거래가액 200,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 행복새마을금고 명의의 채권최고액 336,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 사건의 말소기준권리입니다.
이 근저당권은 2024.11.21. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 명의의 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 이후 엠씨아이대부주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 등기 순위만 보면 말소기준권리와 이에 부착된 권리, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이므로 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 자료에는 구체적인 임대차 관계가 미상으로 기재돼 있어, 점유자와 전입 관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20220 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 신풍면 백룡리 19-25 일원 · 건물 백룡리 19-31 1동 · 도로명주소 차동로 1791-24 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주거용 · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 심규진 지분 2분의 1 · 이미정 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 321,021,280원 / 110,110,200원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 300,892,166원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록4·5는 공부상 도로이나 현황 하천 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리되는 구조
2016.05.31. 대산농업협동조합 명의의 채권최고액 180,000,000원 근저당권이 설정된 이력이 있으나, 해당 권리는 2019.07.02. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 말소기준은 2021.10.05. 행복새마을금고 명의로 설정된 채권최고액 336,000,000원의 근저당권입니다.
말소기준 이후에는 근저당권 이전, 근저당권부채권 근질권, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 말소기준 근저당권과 함께 매각으로 정리되는 권리관계입니다. 배당 추정상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 321,021,280원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 110,110,200원입니다. 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다. 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 결론 내리기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 110,110,200원 | 107,768,657원 | 228,231,343원 |
| 4회 유찰 시 | 77,077,140원 | 75,289,751원 | 260,710,249원 |
| 5회 유찰 시 | 53,953,998원 | 52,582,826원 | 283,417,174원 |
유찰이 더 진행될수록 담보권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당은 임차보증금 인수액이 아니라 담보채권의 미회수액입니다. 현재 자료상 매수인의 실질취득액은 최저가 110,110,200원 + 예상 인수 0원 = 110,110,200원입니다. 다만 실질취득액이 시세보다 낮은지는 별개의 문제로, 현장 물건 상태와 지역 거래가격을 직접 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,110,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,341,543원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 행복새마을금고 | 336,000,000원 | 107,768,657원 |
| 근저당권 미배당 | - | 228,231,343원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 근저당권 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주시 신풍면 복골노인회관 서남측에 위치하며, 주위는 산지 중심으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로, 외벽은 치장벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 인테리어, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 급수·배수설비, 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지 자료상 면적은 762.0㎡이고 지목은 도로, 토지이용상황은 도로등, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역이 포함되고 일부 토지는 접도구역에 저촉됩니다. 공시지가는 11,900원/㎡입니다.
- 현황 차이. 백룡리 19-35와 19-36은 공부상 도로이나 현황은 하천 상태입니다.
- 매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 각 목록의 경계와 실제 점유·이용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 산지 중심 입지의 주거용 건물과 토지가 결합된 물건으로, 일반적인 공동주택보다 수요층이 제한될 수 있어 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 구체적인 임대차 관계가 미상이므로 전입세대 열람, 현황조사 원문, 점유자 면담을 통해 보증금·전입일·확정일자를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 백룡리 19-25·19-31·19-35·19-36과 제시외 건물이 실제로 어떻게 연결돼 이용되는지 지적도와 현장을 대조하세요.
- 현황 하천 확인. 공부상 도로인 목록4·5가 현황 하천이므로 통행, 배수, 경계, 이용 가능성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물의 구조·면적·점유상태와 감정평가 포함 여부를 원문에서 대조하세요.
- 접도·통행 검토. 차량 출입 가능 여부와 별도로 법적 도로 접면, 진입로 권원, 우천 시 하천 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 주거용 건물과 토지의 실제 거래가격을 별도로 조사하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제·체납 공과금 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형과 쉬운 물건은 다르다”
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.05. 행복새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권 이전·근질권·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 3회 유찰, 산지 중심 입지, 주거용 건물과 토지의 일괄매각, 제시외 건물, 목록4·5의 현황 하천, 임대차 관계 미상이 동시에 존재합니다. 최저가 110,110,200원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 권리는 소멸형, 현황과 환금성은 보수적 접근. 이 사건은 현장조사와 실거래 검증을 마친 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
