3,024,066,000원
광주지방법원 2025타경3966. 광주 북구 용두동 311-54와 신용동 542-27 일대 토지·건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다. 감정가는 4,320,093,900원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 3,024,066,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.03.31. 을구 14번 주식회사하나은행 근저당권, 채권최고액 1,704,000,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행의 추가 근저당 936,000,000원, 2024.07.04. 박일용 근저당 500,000,000원, 2024.12.10. 압류, 2025.04.29. 국민은행 가압류 31,959,275원, 2025.06.30. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
그러나 이 사건은 여기서 “인수 0원”이라고 끝내면 안 됩니다. 주거 용도의 실제 임차인 김진희 1명이 배당요구를 했지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당 산정상 매수인 인수가 0원으로 잡혀 있어도, 임차인의 대항력은 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3966 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용두동 311-54 · 광주광역시 북구 임방울대로1042번길 14-6 |
| 관련 토지 | 용두동 311-54, 311-68, 311-71 · 신용동 542-27, 590-2 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제1종근린생활시설 · 토지 상업용 |
| 토지 | 965.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 조선순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,320,093,900원 / 3,024,066,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 1,472,759,234원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
현행 권리의 기준은 2021.03.31. 하나은행 근저당입니다. 과거의 광주원광신용협동조합·마도근·고흥군수산업협동조합·광주은행 근저당과 주식회사수정유통 전세권 등은 이미 등기부상 말소된 이력이 있습니다. 2022.03.22. 박형호 명의 상가건물임차권도 2022.06.24. 해제되어 말소됐습니다.
② 임차인 — ‘대항력 有’가 아니라 ‘가능·미상’
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제를 확정할 단계가 아닙니다.
| 임차인 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진희 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.07.29 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 3,024,066,000원으로 감정가 4,320,093,900원의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 명목 가격은 낮아졌지만, 이 사건은 동일 대상의 최근 실거래 가격을 기준으로 한 비교가 확보되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 표현할 수 없습니다.
더구나 토지와 제1종근린생활시설을 일괄 취득하는 물건이고, 건물·토지의 이용 형태와 개별 입지 조건이 가격에 직접 영향을 줍니다. 현재 가격 판단은 감정가와 유찰 회차 수준에서만 제한적으로 접근하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,024,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,640,660원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,704,000,000원 | 1,704,000,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당 · 주식회사하나은행 | 936,000,000원 | 936,000,000원 |
| 3. 을구 18번 근저당 · 박일용 | 500,000,000원 | 351,425,340원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 주식회사국민은행 | 31,959,275원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 3,171,959,275원 중 2,991,425,340원이 배당되고, 미배당은 180,533,935원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김진희의 보증금·대항력 역시 확정되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 3,024,066,000원 | 2,991,425,340원 | 180,533,935원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 49% | 2,116,846,199원 | 2,093,277,737원 | 1,078,681,538원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 1,481,792,339원 | 1,464,574,416원 | 1,707,384,859원 | 0원* |
* 각 시나리오의 인수 0원은 확인된 권리와 배당 산정 기준입니다. 김진희의 전입신고일·보증금이 미상이므로 실제 인수위험 확정값으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용두동 북광주농협 남서측 인근에 위치하며 주위는 노변상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근성은 양호하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 제1종근린생활시설로 이용 중입니다. 일반철골구조 판넬지붕 단층과 경량철골조 판넬지붕 단층 구조 등이 확인됩니다.
- 설비. 급배수·위생·도시가스·소방·냉난방공조설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 토지 965.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 957,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 일단지 이용. 용두동 및 신용동 토지는 일체로 이용 중이어서 일단지로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김진희 전입일 확인. 말소기준 2021.03.31.보다 선행하는지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 김진희 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가와 미배당액을 이용한 실제 인수금액 계산을 할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 김진희는 2025.07.29. 배당요구를 했지만 대항력·우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 저온창고 제외 확인. 이동 가능한 저온창고는 매각에서 제외되므로 현장 경계와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 수목과 제시외 건물은 포함되며 토지 합병에 따른 현황 소재도 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한 검증. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 실거래 비교 없이 할인율만으로 입찰가 상한을 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “등기는 정리, 점유·가격은 확인 후”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.03.31. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 현재 남아 있는 후순위 담보권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원으로 산정됩니다.
하지만 김진희의 전입신고일과 보증금이 미상이라는 한 가지 문제가 결론을 바꿉니다. 이를 확인하기 전까지는 “인수 0원 안전물건”으로 확정하면 안 됩니다. 또 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔더라도 실거래 가격 비교 없이 시세보다 싸다는 결론도 유보해야 합니다. 따라서 이 물건은 등기 권리 정리는 양호하지만, 임차인 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 조건부 검토 대상입니다.
