대전지방법원 2025타경20240. 공주시 의당면 덕학리 34-2의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 716㎡의 대지이며 보전관리지역, 완경사·정방형, 세로한면(가) 도로조건입니다. 매각에는 제시외 수목과 태양광설비도 포함됩니다.
권리의 출발점은 2021년 3월 12일 설정된 남세종농업협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 삼성카드·우리카드· 오케이저축은행 가압류와 경매개시결정은 모두 후순위입니다. 해당 근저당은 이후 명칭변경을 거쳐 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 새로운 선순위 담보가 추가된 것이 아니라 기존 1번 근저당의 권리승계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20240 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 의당면 덕학리 34-2 · 충청남도 공주시 의당면 의당전의로 1350-51 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 716㎡ · 보전관리지역 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 경사지붕 2층 · 드라이비트 등 외벽 · 벽지 및 타일 등 내벽 · 샷시창호 |
| 설비 | 위생·급배수설비 · 난방설비 · 태양광설비 |
| 소유자 | 이태용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 727,352,500원 / 249,481,800원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 244,974,404원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 수목 및 태양광설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다. 등기상 말소기준은 2021.03.12. 남세종농업협동조합 근저당이고, 이후 삼성카드 10,891,406원, 우리카드 37,238,143원, 오케이저축은행 31,442,338원의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 등기상 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 727,352,500원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 249,481,800원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 12개월 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 174,637,260원, 5회 유찰 시 122,246,081원입니다. 하지만 더 내려간다는 사실 자체가 투자 매력의 근거는 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 후순위 채권 미배당은 더 커지고, 시장이 반복해서 응찰을 보류한 원인도 함께 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,481,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,292,745원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남세종농업협동조합 | 300,000,000원 | 245,189,055원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,891,406원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 37,238,143원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 31,442,338원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 379,571,887원 중 245,189,055원이 배당되고, 미배당은 134,382,832원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 공주시 의당면 덕학리 소재 ‘덕학삼거리’ 북동측 인근이며, 주위는 ‘모드니 라 포레’ 단독주택 조성지로 단독주택과 주거나지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반목구조 경사지붕 2층 건물로 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 토지. 대 716㎡, 보전관리지역, 완경사·정방형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 211,900원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역과 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지가 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 매각 포함물. 일괄매각이며 제시외 수목과 태양광설비가 매각에 포함됩니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34.3%) | 249,481,800원 | 245,189,055원 | 134,382,832원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 174,637,260원 | 171,392,338원 | 208,179,549원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 122,246,081원 | 119,734,636원 | 259,837,251원 | 0원 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 ‘저렴하다’고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 실거래와 현재 매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 제시외 수목 및 태양광설비가 포함되는 조건을 매각물건명세서와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·가축사육제한구역 및 준보전산지 접함 조건이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 일반목구조 2층 주택이므로 외벽·내부·난방·급배수·태양광설비의 실제 유지상태를 현장 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확인
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수금은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 세 차례 유찰로 최저가가 249,481,800원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
게다가 감정 이용상태는 단독주택이고 토지 716㎡가 결합된 물건이며, 매각에는 수목과 태양광설비까지 포함됩니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가 자체보다 실제 현장 가치와 주변 거래가격을 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 메리트는 실거래 확인 전 보류입니다.
