광주지방법원 2025타경6583. 나주시 금천면 오강리 나주금천지오빌 1동 601호로, 감정 이용상태상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 소유자는 주식회사성산토건이며, 2024년 설정된 대광새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리

말소기준권리는 2024.03.25 설정된 대광새마을금고 근저당권입니다. 이후 국 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리 정리와 별개로 현황조사상 임차인이 존재하므로 점유 관계는 확인이 필요합니다.

② 임차인 확인 — 보증금은 작지만 대항력 판정 필요

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 신건 부담

나주금천지오빌 동일 면적 최근 거래 12건 기준 평균 거래가는 78,583,333원입니다. 그러나 최근 12개월 거래 평균은 70,000,000원, 최신 거래는 53,000,000원(2025.06)으로 최근 시장 흐름은 과거 거래 대비 낮아졌습니다.

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 거래가보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 흐름을 우선 확인해야 합니다.
• 임차인 확인. 김광모 보증금 185만원은 전입일 미상으로 대항력 여부 확인이 필요합니다.
• 권리 정리. 대광새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸 예정입니다.
• 환금성. 나주금천지오빌은 44세대 규모이며 최근 거래 편차가 있어 매수층 확인이 필요합니다.
• 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재해 진행 상황 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리 정리와 가격은 별개”

이 물건은 권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 비교적 단순한 유형입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 권리 안전성과 가격 적정성입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 신건 최저가는 부담이 있습니다. 임차인 대항력 여부를 확인하고, 최근 시세와 환금성을 함께 고려한 입찰 전략이 필요합니다.