광주지방법원 2025타경6781. 광주광역시 광산구 쌍암동 에이엠시티센트럴파크 3층 306호 오피스텔입니다. 표면상 최저가는 1.13억이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기와 보증금 인수 가능성입니다. 임차인 임태원은 보증금 1.35억의 임차권등기를 보유하고 있으며 배당 부족분이 발생할 경우 매수인이 부담할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인 필수

말소기준권리는 2024.01.23 설정된 대원디앤아이주식회사 근저당권입니다. 임차권등기는 이후인 2025.06.02 설정되었지만, 임차인의 전입일자와 확정일자는 각각 2022.07.22, 2022.06.27로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 배당 부족분은 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

③ 시세 비교

에이엠시티센트럴파크 동일 평형 최근 거래 12건 기준 평균은 110,333,333원입니다. 최저매각가는 최근 12개월 평균의 102.4%로 신건 가격 자체도 시세보다 낮지 않습니다.

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

• 인수금액 확인. 낙찰가만 보지 말고 임차보증금 미배당 잔액 24,382,000원을 포함해 판단해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 임태원의 대항력·우선변제권 및 배당요구 내용을 반드시 확인해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 여부에 따라 낙찰 가능성이 달라질 수 있습니다.
• 가격 판단. 최근 12개월 평균 대비 최저가가 102.4%로 신건 가격 메리트는 낮습니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다”

이 물건은 단순한 1.13억 오피스텔 경매가 아닙니다. 임차권등기 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성이 존재하고, 전세사기피해자 우선매수권 이슈도 있습니다. 권리관계가 깨끗한 일반 물건과 달리 실질취득 기준으로 접근해야 하는 사건입니다. 신건 가격도 최근 거래 평균보다 높아, 충분한 검토 없이 응찰하기보다는 임차권 및 우선매수권 상황 확인이 우선입니다.