광주지방법원 2025타경7234. 광주 남구 노대동 송화레이크힐 509동 1층 101호 아파트입니다. 현재 소유자는 김두성으로, 2022년 3월 7일 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 341,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 237,300,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 삼성카드·롯데카드·토스뱅크·현대카드·KB국민카드·하나카드·문소윤 명의의 가압류가 잇따라 등기됐고, 2025년 11월 13일 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7234 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 노대동 827 송화레이크힐 509동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 1층 101호 · 감정평가상 아파트로 이용 |
| 소유자 | 김두성 (2022.03.07 소유권이전 · 거래가액 341,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 228,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 209,554,994원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
현재 등기상 말소기준은 2022.03.07 국민은행 근저당권 237,300,000원입니다. 2012년 한국외환은행 근저당권 144,000,000원은 2013년 12월 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 가압류 7건과 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 228,200,000원으로 감정가 326,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 제공되지 않아, 단순히 한 번 유찰됐다는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 228,200,000원 | 312,057,292원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 159,740,000원 | 379,558,852원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 111,818,000원 | 426,809,944원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 국민은행에 224,205,200원이 배당되는 것으로 계산되며, 신청채권 209,554,994원은 충족되는 시나리오입니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,994,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 237,300,000원 | 224,205,200원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,112,051원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 24,671,161원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 93,260,253원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 13,334,597원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,296,113원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드주식회사 | 18,191,437원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 문소윤 | 120,096,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 228,200,000원 가정. 채권 총액 536,262,492원, 채권자 배당 224,205,200원, 미배당 312,057,292원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 노대동 소재 진남중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 부지는 부정형 평지의 아파트 부지입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 시멘트몰탈 위 페인트 외벽, 벽지도배 및 일부 타일 내벽, 새시창호이며 위생·급배수·소방·도시가스·난방·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 아파트단지 서측으로 차량진입로가 개설돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 228,200,000원의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서·전입세대·현장 점유 상태를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.03.07 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류 7건과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기부로 최종 확인해야 합니다.
- 배당표 주의. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 228,200,000원, 2회 유찰 시 159,740,000원, 3회 유찰 시 111,818,000원으로 제시돼 있으므로 시세 확인 후 회차별 응찰 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 미정
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류 7건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등록권리만 놓고 보면 비교적 단순한 소멸형 사건입니다.
하지만 현재 최저가 228,200,000원이 실제 시장가격보다 싼지는 별개의 문제입니다. 비교할 최근 실거래 데이터가 없고 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 그래서 결론은 “권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 판단”입니다. 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 실제 거래가격과 점유관계를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 사건입니다.
