광주지방법원 2025타경7340. 전남 나주시 빛가람동 상산빌딩 1층 105호입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고 현재는 점포로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 유한회사상산이며, 2017년 3월 10일 온누리신용협동조합의 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 나주시·국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 임차인 위신우입니다. 보증금 20,000,000원, 월차임 1,100,000원으로 조사됐고 전입일은 2022년 2월 15일입니다. 말소기준인 2017년 3월 10일보다 늦으므로 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7340 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 693-4 상산빌딩 1층 105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현재 점포로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 유한회사상산 |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 429,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 온누리신용협동조합 / 376,687,798원 |
| 말소기준권리 | 2017.03.10. 온누리신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 422,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.03.10. 온누리신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 나주시 압류와 국 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2020년과 2021년 나주시 압류는 각각 해제로 말소됐고, 현재 권리분석에서 특히 확인할 부분은 2025년 나주시 압류와 국 압류에 연결된 국세·지방세의 당해세 여부입니다. 당해세라면 배당에서 선순위로 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 위신우 | 105호 · 주거 | 2022.02.15 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 위신우의 전입일 2022.02.15.은 말소기준일 2017.03.10.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 반면 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 신건 429,000,000원, 시세 메리트는 확인 불가
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 429,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 429,000,000원으로 봅니다.
다만 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격추세 자료가 없어 429,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 ‘싸다’, ‘가격 메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 429,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,690,000원 |
| 1. 근저당 · 온누리신용협동조합 | 422,400,000원 | 422,310,000원 |
| 미배당 | - | 90,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 429,000,000원 가정에서는 집행비용 6,690,000원 후 온누리신용협동조합에 422,310,000원이 배당되고 90,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하거나 임차인의 최우선변제가 인정될 경우 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 빛가람중학교 북동측 인근으로, 부근은 노변 상가·점포와 나지, 후면 단독주택 등이 형성된 노변상가지대 및 정비된 주택지대입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 일반음식점이며 현재는 점포로 이용 중입니다. 토지는 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 교통. 나주혁신도시 내 간선도로변에 위치하며 가로망이 정비되어 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 남측으로 왕복4차선, 북측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류 및 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 5층 건물로 급배수·공동위생·소방·승강기 설비가 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 자료만으로는 429,000,000원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 신건 100% 응찰 전 주변 1층 점포의 최근 거래와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 나주시·국 압류와 관련된 국세·지방세가 당해세인지 확인해야 합니다. 당해세라면 예상배당표보다 선순위 차감이 커질 수 있습니다.
- 임차인 점유 확인. 위신우는 대항력은 없지만 실제 점유자입니다. 낙찰 후 인도협의 또는 인도명령 등 명도절차를 예상해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 최우선변제·우선변제 가능성을 원문 서류로 대조해야 합니다.
- 점포 이용상태 확인. 집합건축물대장상 일반음식점이고 현재 점포 이용 중이므로 내부 시설, 영업 관련 점유상태, 임대관계의 실제 내용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 온누리신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 위신우도 2022년 전입으로 후순위여서 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 결론이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 현재는 신건으로 최저가 429,000,000원이 감정가의 100%이고, 최근 실거래 비교자료가 없어 시장가격과의 우열을 확인할 수 없습니다. 게다가 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 임차인의 배당관계도 원문 확인이 필요합니다. 권리는 합격권, 가격은 검증 전. 이 사건에서는 ‘인수 0원’보다 ‘429,000,000원을 실제 점포 시세와 수익가치가 받쳐주는가’가 입찰 판단의 핵심입니다.
