광주지방법원 2025타경8176. 광주 광산구 수완동 ‘수완2차우미린아파트’ 203동 17층 1702호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 사용승인일은 2008.11.26입니다. 현재 등기상 소유자는 강지원이며, 말소기준권리는 2019.01.28 광주어룡신용협동조합 근저당권 422,000,000원입니다. 그 이후 설정된 광주어룡신용협동조합의 추가 근저당과 카드사·보증재단·근로복지공단 가압류, 국 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
이 사건은 감정가 484,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 338,800,000원으로 내려와 있습니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래 평균은 454,500,000원, 최신 거래는 2026.04 450,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 비교지표상 현재 최저가는 평균의 74.5%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8176 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 수완동 908 수완2차우미린아파트 203동 17층1702호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.835㎡ · 25층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 강지원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 338,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 광주어룡신용협동조합 / 429,986,307원 |
| 말소기준권리 | 2019.01.28 광주어룡신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 422,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2019.01.28 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당권이고, 이후의 추가 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 이전에 설정됐던 농협·SBI저축은행·임철홍 등의 근저당과 방군찬 가등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 거래대보다 낮다
우미린2차 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 대상 면적은 84.835㎡이고 실거래 표본도 84.79㎡~84.96㎡로 면적이 대응됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.96㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 21 | 475,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 12 | 453,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 11 | 465,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 2 | 412,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 5 | 454,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 5 | 467,000,000원 |
| 2025.12 | 84.79㎡ | 6 | 463,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 23 | 450,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 3 | 435,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 15 | 480,000,000원 |
| 평균 | 84.835㎡ | 12건 | 454,500,000원 |
최근 12개월 거래는 412,000,000원~480,000,000원, 평균은 454,500,000원입니다. 최신 거래인 2026.04 거래도 450,000,000원입니다. 현재 최저가 338,800,000원은 제공된 최근 12개월 평균 대비 74.5%로, 신건 감정가를 기준으로 판단할 때와 달리 현재 회차에는 가격 할인 폭이 분명하게 형성돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,543,200원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 422,000,000원 | 333,256,800원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 91,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 84,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 31,838,847원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,443,317원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 광주신용보증재단 | 65,957,659원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 29,142,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 338,800,000원 가정 시 집행비용 5,543,200원을 제외한 333,256,800원이 선순위 광주어룡신용협동조합 근저당에 배당되고, 이후 권리는 미배당입니다. 총 채권액 734,382,643원 대비 채권자 미배당은 401,125,843원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 338,800,000원 | 333,256,800원 | 401,125,843원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 237,159,999원 | 233,039,759원 | 501,342,884원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 166,011,999원 | 162,887,831원 | 571,494,812원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 신청채권 청구액은 429,986,307원이고, 현재 회차에서 신청채권자 배당은 333,256,800원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 수완동 수완초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하고, 인접 공도 및 단지 내 도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 금속기와경사지붕 25층 건물이며 사용승인일은 2008.11.26입니다. 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구·제1종지구단위계획구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,186,000원/㎡입니다.
- 환금성. 우미린2차는 866세대이고 최근 12개월 동일 면적대 거래가 12건 확인됩니다. 거래가는 412,000,000원~480,000,000원 범위입니다.
- 위반 여부. 감정 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 338,800,000원은 최근 12개월 평균 454,500,000원의 74.5%입니다. 신건 감정가가 아닌 현재 최저가를 실제 시세와 비교해 판단해야 합니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.04의 450,000,000원입니다. 동일 단지·유사 면적이라도 층과 내부 상태 차이는 입찰가에 별도로 반영해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2019.01.28 광주어룡신용협동조합 근저당권입니다. 매각물건명세서와 등기부 원본에서 매각 전 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 조건은 현장 및 집행기록을 통해 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 현재 할인폭
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아닙니다. 말소기준은 2019.01.28 광주어룡신용협동조합 근저당권이고, 그 이후 등기된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 신건과 상황이 다릅니다. 감정가 484,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 338,800,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적대 평균 454,500,000원의 74.5%입니다. 최신 거래도 450,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 구조와 현재 가격 할인폭이 함께 확인되는 유형으로 볼 수 있습니다. 다만 실제 점유·매각물건명세서·당해세 등 배당 변수를 입찰 전 최종 대조하는 절차는 남아 있습니다.
