광주지방법원 2025타경31993. 나주시 빛가람동 중흥에스-클래스메가티움1차 9층 비1011호, 전유면적 28.4189㎡의 오피스텔입니다. 소유자 이창우는 2019.07.24 소유권을 이전받았고 거래가액은 87,400,000원이었습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 전남신용보증재단의 가압류, 손장혁의 강제경매개시결정, 임차권등기가 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 특히 임차보증금이 88,000,000원으로 현재 최저가 42,560,000원보다 크다는 사실만 보면 인수 위험을 떠올리기 쉽지만, 이 사건의 임차인은 2022.02.24 전입으로 말소기준일 2019.07.24보다 늦습니다. 따라서 대항력 없는 후순위 임차인이며, 낙찰자가 보증금 차액을 떠안아 실질취득가가 88,000,000원으로 고정되는 ‘대항력 인수형’ 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 9층 비1011호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 전유면적 28.4189㎡ · 철근콘크리트구조 12층 건 중 9층 |
| 소유자 | 이창우 (2019.07.24 소유권이전 · 거래가액 87,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 42,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 손장혁 / 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 보증금 8,800만원이어도 승계는 0원
말소기준은 2019.07.24 우리은행 근저당권입니다. 임대차계약은 2022.01.21, 확정일자는 2022.01.22, 점유개시는 2022.02.19, 전입신고는 2022.02.24로 모두 근저당 설정 이후입니다. 따라서 임차인은 선순위 근저당에 대항할 수 없고, 매각으로 임차권등기도 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원으로 잡혀 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손장혁 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 88,000,000원 | 2022.02.24 2022.01.22 | 대항력 없음 | 후순위 배당요구 2024.03.14 | 승계 0원 |
② 가격 판단 — 56%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 42,560,000원으로 감정가 76,000,000원의 56%입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
확인 가능한 과거 거래가격은 소유자 이창우의 2019년 취득가 87,400,000원이지만, 이를 현재 시세로 사용할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 ‘감정가의 56%’라는 숫자보다 우선매수권과 이미 존재하는 55,000,000원 매수신청·보증을 함께 보아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,166,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 41,393,920원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 171,029,507원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 손장혁 | 88,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 1,166,080원을 제외한 금액이 우리은행 근저당에 배당되고도 근저당 자체가 전액 변제되지 않습니다. 채권자 총 미배당액은 277,635,587원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔이며 전유면적은 28.4189㎡입니다. 2014.10.30 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건 중 9층 일부입니다.
- 입지. 빛가람동 행정복지센터 북서측 인근으로, 대규모 아파트단지·공공기관 등 업무시설·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 왕복4차선 포장도로에 접하고 남측으로 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며 공시지가는 2,018,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 스프링클러, 도시가스 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 임대등록. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하며, 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 문구가 등기돼 있습니다. 금전 인수액과 별개로 매각 후 효력은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 88,000,000원에 겁먹어 중복 인수하지 말 것. 전입일 2022.02.24는 말소기준 2019.07.24보다 늦어 대항력이 없고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 실제 임차인 수 확인. 손창혁 명의는 2024.03.21 손장혁으로 경정됐습니다. 동일 보증금 88,000,000원을 두 사람 몫으로 합산하지 않습니다.
- 우선매수권을 최우선 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 명시돼 있어 외부 일반입찰자는 낙찰 가능성 자체가 제한될 수 있습니다.
- 55,000,000원 매수신청·보증 확인. 신청채권자 손장혁의 매수신청 및 보증이 이미 명세서 비고에 기재돼 있습니다.
- 가격은 최근 시세와 다시 대조. 현재 확인되는 최저가 42,560,000원이 감정가의 56%라는 이유만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 최신 실거래를 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 문구가 있어 매각 후 행정적 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 손장혁과 강제경매 신청채권자 손장혁의 관계 및 88,000,000원 청구의 근거를 임대차계약·집행권원과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 우선매수권이다
이 사건은 보증금 숫자만 보면 위험해 보입니다. 임차보증금이 88,000,000원이고 최저가는 42,560,000원이기 때문입니다. 하지만 말소기준은 2019.07.24 우리은행 근저당이고 임차인의 전입은 2022.02.24입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 미배당분을 매수인이 인수하지도 않습니다. 최저가 기준 실질취득액은 금전 인수 0원 기준 42,560,000원입니다.
그렇다고 이 물건을 단순한 저가 오피스텔로 평가해서는 안 됩니다. 2회 유찰돼 감정가의 56%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 가점을 줄 근거가 없고, 무엇보다 전세사기피해자의 우선매수권과 55,000,000원의 매수신청·보증이 존재합니다. 즉 권리의 금전 승계는 0원, 외부 낙찰 가능성은 제한된 사건입니다. 일반 투자자 입장에서는 가격보다 ‘내가 실제로 낙찰받을 수 있는 경매인가’를 먼저 판단해야 하는 닫힌 경매 성격의 오피스텔입니다.
