대전지방법원 2025타경20286. 공주시 반포면 학봉리 617-8 일대 물건으로, 감정평가상 전체적으로 근린생활시설로 이용되고 2층 일부는 단독주택으로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2017.12.19. 대전중앙신용협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 260,000,000원 근저당권, 2018.05.11. 78,000,000원 근저당권이 뒤따르고, 2025.05.23. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 판단 포인트를 ‘권리가 깨끗하니 싸다’로 단순화하면 안 됩니다. 이미 3회 유찰되어 최저가는 1,009,609,900원까지 내려왔지만, 이는 감정가 대비 하락률일 뿐 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 특히 일괄매각 물건 안에 용도변경·농지취득자격증명·원상회복 가능성이 함께 있어, 입찰가격보다 먼저 취득 가능성과 현황 정리 비용·절차를 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 반포면 학봉리 617-8 · 충청남도 공주시 반포면 동학사1로 162 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 전체적으로 근린생활시설 이용 · 2층 일부 단독주택 이용 |
| 토지 | 1,230.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 현주백 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,943,469,300원 / 1,009,609,900원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전중앙신용협동조합 / 1,093,839,678원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 자연취락지구 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.12.19. 을구 1번 근저당권입니다. 을구 2번 근저당권과 2018.05.11. 을구 3번 근저당권은 그 이후 순위이며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020년 국 압류와 2022년 공주시 압류는 각각 2020.04.01., 2022.12.19. 해제되어 등기상 말소됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미경 | 목록2번 일부 1, 2층 카페 | 2018.01.29 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 매수인 승계 없음 |
| 이경자 | 목록2번 일부 1, 2층 식당 | 2019.10.31 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 매수인 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 각각 2018.01.29., 2019.10.31.로 모두 말소기준인 2017.12.19.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 2명이며, 보증금은 각각 50,000,000원입니다. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 미상으로 봐야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 1,009,609,900원으로 감정가 2,943,469,300원의 34.3%입니다. 그러나 최근 실거래 비교자료가 없어 이 비율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 하락과 실제 시장가격 대비 할인은 서로 다른 지표입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 1,009,609,900원 | 380,886,199원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 706,726,930원 | 680,740,339원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 494,708,850원 | 890,638,238원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,009,609,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,496,099원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대전중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 997,113,801원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 대전중앙신용협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 대전중앙신용협동조합 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 1,378,000,000원 중 예상배당은 997,113,801원, 미배당은 380,886,199원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충남 공주시 반포면 학봉리 소재 박봉회전교차로 서측에 위치하며, 도로를 중심으로 근린생활시설과 숙박시설 등이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 이용상태. 전체적으로 근린생활시설로 이용 중이며, 2층 일부는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지 조건. 계획관리지역·자연취락지구이며, 하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등의 조건이 확인됩니다.
- 토지 형상. 1,230.0㎡, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 796,700원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 3회 유찰 상태이고 근린생활시설·일부 주택 이용에 농취증 및 원상회복 가능성이 함께 존재하므로, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3은 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건이므로 취득 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 목록3 현황. 공부상 답이지만 현황 주차장으로 이용 중이어서 포장부분 원상회복 명령 가능성이 있습니다.
- 목록2 용도변경. 1층 주차장 일부가 근린생활시설로 이용 중이며 원상회복 명령 가능성이 적시돼 있습니다.
- 임차인 점유. 이미경·이경자 두 임차인은 대항력이 없지만 각각 카페와 식당을 점유하고 있으므로 인도·명도 절차를 별도로 점검해야 합니다.
- 근저당권 이전. 세 근저당권이 2025.10.29. 주식회사에어포스원대부로 이전 등기된 이력을 원본 등기와 배당관계에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만 최근 실거래 비교자료 없이 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 말고 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 농취증·원상회복을 먼저 본다
이 사건은 말소기준 이후에 들어온 실제 임차인 2명 모두 대항력이 없고, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리 인수 부담은 낮습니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 권리보다 물건 조건입니다. 현재 최저가가 1,009,609,900원, 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교자료가 없으므로 가격 메리트를 확인했다고 볼 수 없습니다. 게다가 목록2 용도변경의 원상회복 가능성, 목록3 농지취득자격증명 제출 의무와 미제출 시 보증금 미반환, 현황 주차장 포장부분의 원상회복 가능성이 겹쳐 있습니다. 권리 인수는 단순하지만 취득 조건과 물건 정리가 복잡한 사건으로 보는 것이 맞습니다.
