광주지방법원 2025타경33733. 등기상 소유자는 주식회사티와이홀딩스이고, 강주현은 2023.07.18. 건물 전부에 전세금 147,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 이어 2023.08.02. 1206호에 전입했고, 현황조사와 매각물건명세서상 임차인으로도 확인됩니다. 경매개시결정은 2025.09.10.로, 전세권 설정과 전입보다 뒤입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 전세권과 대항력 있는 점유자의 미배당 보증금입니다.
현재 최저매각가 116,900,000원에서 집행비용 2,436,600원을 차감하면 전세권자 강주현에게 예상되는 배당은 114,463,400원이고, 147,000,000원 중 32,536,600원이 부족합니다. 이 부족액을 매수인이 부담하는 구조로 보면 현재 회차의 실질취득 부담은 116,900,000원 + 32,536,600원 = 149,436,600원입니다. 감정가보다 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33733 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 12층 1206호 |
| 용도 | 사건 용도 아파트 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상15층 중 제12층 제1206호 · 2019.11.14. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사티와이홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강주현 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력이 핵심
등기 권리관계에서 2023.07.18. 설정된 강주현의 전세권 147,000,000원은 2025.09.10. 경매개시결정보다 앞서며, 권리분석상 매수인 인수 대상으로 표시됩니다. 강주현은 2023.08.02. 전입해 임차인으로도 조사됐고 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강주현 | 1206호 | 2023.08.02 | 147,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 미배당 인수 위험 |
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 증가해 매수인의 실질부담을 다시 끌어올립니다. 이 사건도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 같은 패턴입니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 116,900,000원 | 114,463,400원 | 32,536,600원 | 149,436,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 81,830,000원 | 79,957,060원 | 67,042,940원 | 148,872,940원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,281,000원 | 55,849,942원 | 91,150,058원 | 148,431,058원 |
현재 회차의 149,436,600원, 2회 유찰 시 148,872,940원, 3회 유찰 시 148,431,058원처럼 낙찰가는 크게 떨어져도 실질취득액은 거의 움직이지 않습니다. 집행비용 추정치 때문에 단순 보증금 147,000,000원보다 조금 높게 나타나지만, 권리구조의 경제적 중심은 약 147,000,000원으로 고정됩니다. 따라서 116,900,000원 또는 81,830,000원이라는 최저가만 놓고 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 강주현 | 147,000,000원 | 114,463,400원 |
| 미배당 · 인수 위험 | - | 32,536,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 매각대금 116,900,000원은 집행비용 2,436,600원과 전세권 배당 114,463,400원으로 소진됩니다. 전세금 147,000,000원 대비 부족액은 32,536,600원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 대중병원 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린상가·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 도시철도1호선 금남로4가역과 노선버스승강장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사건 용도 표시는 아파트입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상15층 건물의 제12층 제1206호이며 2019.11.14. 사용승인됐습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·승강기·소화전·스프링클러 설비와 도시가스 개별난방이 구비돼 있습니다.
- 토지. 579.8㎡의 평탄한 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용되며, 동측으로 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역이며 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 116,900,000원만 보는 것이 아니라 예상 미배당 32,536,600원을 함께 봐야 합니다.
- 선순위 전세권 원문 대조. 2023.07.18. 설정된 강주현 전세권 147,000,000원의 매수인 인수 범위와 경매신청에 따른 처리 내용을 등기부와 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 강주현의 전입일은 2023.08.02.로 경매개시결정 2025.09.10.보다 앞섭니다. 보증금 반환과 인도 조건을 함께 검토해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 강주현이 임차인·전세권자·채권자로 동시에 나타나는 사유와 전세계약의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 최저가 81,830,000원, 3회 유찰 시 57,281,000원으로 내려가지만 미배당은 각각 67,042,940원, 91,150,058원으로 커집니다.
- 점유·명도. 임차인 점유가 확인된 물건이므로 보증금 처리와 인도를 분리해서 보지 말고 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 실질가격 하락”이 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 167,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 116,900,000원까지 내려왔습니다. 하지만 강주현의 전세금·보증금은 147,000,000원이고, 전세권 설정과 전입 모두 경매개시결정에 앞섭니다. 현재 회차 예상배당 후 미배당은 32,536,600원으로, 최저가와 합친 실질취득 부담은 149,436,600원입니다.
더 유찰되더라도 구조는 같습니다. 2회 유찰 시 실질취득 148,872,940원, 3회 유찰 시 148,431,058원으로, 낙찰가가 크게 낮아지는 것과 달리 총부담은 약 147,000,000원 수준을 중심으로 유지됩니다. 여기에 임차인·전세권자·경매개시 채권자가 모두 강주현으로 나타나는 관계도 반드시 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 선순위 권리의 실제 인수범위와 미배당액입니다.