광주지방법원 2025타경33786. 광주 북구 임동의 임동2차국제미소래아파트 10층 1009호입니다. 감정 이용상태는 아파트이고, 동일 면적 실거래 비교 기준은 전용 59.49㎡입니다. 소유자 송형수는 2019.02.11 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 180,000,000원입니다. 현재 경매에서 가장 먼저 볼 권리는 2021.10.07 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권입니다.
해당 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 남아 있는 주식회사굿리치의 근저당권 87,000,000원과 전세권 10,000,000원, 2025.09.15 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 데이터상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33786 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 임동 632 임동2차국제미소래아파트 제10층 제1009호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 태봉로 37 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 20층 건물 내 10층 1009호 |
| 동일 면적 기준 | 59.49㎡ |
| 소유자 | 송형수 · 2019.02.11 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 64,677,150원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
실제 임차인 0명. 임차인 신고는 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 과거 중소기업은행 근저당권, 원미파이낸셜대부 근저당·전세권, 리드코프 근저당권, 이수연 근저당·전세권, 지재환 근저당·전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균 대비 68.1%
임동2차국제미소래아파트는 161세대, 2018.01.04 준공 단지입니다. 동일 면적 59.49㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 193,250,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 200,500,000원, 최신 거래는 2026.03의 187,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 5.7% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.49㎡ | 4 | 187,000,000원 |
| 2026.02 | 59.49㎡ | 20 | 205,000,000원 |
| 2025.05 | 59.49㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2025.05 | 59.49㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2025.03 | 59.49㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2025.02 | 59.49㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 59.49㎡ | 13 | 197,000,000원 |
| 2025.02 | 59.49㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.12 | 59.49㎡ | 17 | 190,000,000원 |
| 2024.09 | 59.49㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2024.08 | 59.49㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2024.06 | 59.49㎡ | 8 | 188,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 193,250,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 200,500,000원 |
현재 최저매각가 136,500,000원은 최근 12개월 평균 200,500,000원의 68.1%입니다. 전체 12건 중 최저 거래가 177,000,000원보다도 40,500,000원 낮고, 최신 거래 187,000,000원보다 50,500,000원 낮습니다. 최근 거래 추세도 +5.7%이므로, 데이터상 현재 회차에는 가격 할인폭이 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,711,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 한화생명보험주식회사 | 117,600,000원 | 117,600,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 주식회사굿리치 | 87,000,000원 | 16,189,000원 |
| 3. 을구 18번 전세권 · 주식회사굿리치 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 214,600,000원, 채권자 예상배당 합계는 133,789,000원이며 미배당은 80,811,000원입니다. 배당 부족은 후순위 채권자 측에 발생하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 136,500,000원 | 133,789,000원 | 80,811,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 95,550,000원 | 93,430,100원 | 121,169,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 66,884,999원 | 65,281,069원 | 149,318,931원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 80,811,000원에서 121,169,900원, 149,318,931원으로 증가합니다. 그러나 이 사건에서 중요한 매수인 기준 수치는 세 시나리오 모두 인수 0원이라는 점입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준 금액은 최저매각가와 같은 136,500,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 임동 소재 광주구천주교공원묘원 인근으로, 주위는 의료시설·종교시설·기타 주상지대이며 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정이 무난하며, 대지권의 목적인 토지는 대로와 소로에 접하고 출입도로 상태도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 공동주택·업무시설·제1,2종근린생활시설 내 10층 아파트입니다. 급·배수, 난방, 급탕, 위생, 소화전, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,030,000원/㎡이고 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
- 단지. 임동2차국제미소래아파트는 161세대, 2018.01.04 준공이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.10.07 한화생명보험주식회사 근저당권을 기준으로 등기부 원본의 말소·변경 사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 임차관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
- 현재 가격 기준. 최저가 136,500,000원은 최근12개월 평균 200,500,000원의 68.1%, 최신 거래 187,000,000원보다 낮습니다. 응찰가는 개별 호수의 상태와 층을 함께 반영해야 합니다.
- 소유자·점유 확인. 등기상 소유자는 송형수입니다. 실제 점유자가 누구인지 확인해 명도 절차와 비용을 별도로 산정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당 80,811,000원이 발생하지만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 부담은 낮고, 현재 가격 할인폭은 크다
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 현존 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 136,500,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 면적 평균 200,500,000원의 68.1% 수준입니다. 최신 거래 187,000,000원보다도 낮고, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 +5.7%입니다.
다만 경매대금만 보면 후순위 채권까지 전액 배당되지 않고, 신청채권자 주식회사굿리치도 현재 회차에서 청구액 전부를 받지 못합니다. 이것은 채권자 측 배당 부족이지 매수인이 미배당 채권을 그대로 승계한다는 뜻은 아닙니다. 제공된 배당 계산에서 매수인 인수는 명확히 0원입니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성과 현재 가격 할인폭이 함께 확인되는 유형으로 볼 수 있으며, 최종 판단의 남은 변수는 실제 점유관계와 개별 호수 상태입니다.
