85,380,000원
의정부지방법원 2025타경5304. 경기도 고양시 덕양구 향동동 521 한일미디어타워 2층 215호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 현황 이용은 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실입니다. 김다혜가 2024.10.25. 거래가액 483,888,240원으로 소유권을 취득했고 같은 날 신한은행이 채권최고액 696,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 인천신용보증재단 34,000,000원 가압류, 케이뱅크 37,119,719원 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 모두 매각으로 소멸하는 구조로 계산돼 있고, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기상 신한은행 근저당에는 한일미디어타워 2층 216호 공동담보가 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5304 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 521 한일미디어타워 2층 215호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 66 |
| 용도 / 현황 이용 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하5층/지상15층 · 사용승인 2022.12.16. |
| 소유자 | 김다혜 · 2024.10.25. 소유권이전 · 거래가액 483,888,240원 |
| 감정가 / 최저가 | 508,000,000원 / 85,380,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 607,320,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.12.29. 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 이미 말소됐고, 2023.06.05. 주식회사다산다건설로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2024.10.25. 김다혜가 매매로 취득하면서 같은 날 신한은행 근저당이 설정됐습니다. 이 신한은행 근저당이 말소기준이므로 뒤의 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰을 ‘싸다’로 단정하면 안 된다
감정가는 508,000,000원, 현재 최저매각가는 85,380,000원입니다. 5회 유찰을 거치면서 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 절대금액만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 “현재가가 시세보다 저렴하다”고 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 85,380,000원 | 16.81% | 683,676,559원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 59,765,999원 | 11.76% | 708,829,508원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 41,836,199원 | 8.24% | 726,436,572원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 채권자 미배당액은 683,676,559원 → 708,829,508원 → 726,436,572원으로 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 즉 유찰이 추가되더라도 매수인의 권리 인수금이 늘어나는 유형은 아닙니다. 반대로, 최저가 하락 자체가 시장가치의 하락폭을 증명하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,936,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 696,000,000원 | 83,443,160원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 34,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 37,119,719원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 85,380,000원 가정. 집행비용 1,936,840원 이후 신한은행에 83,443,160원이 배당되고, 인천신용보증재단·케이뱅크와 소유자에게는 잔여 배당이 없습니다. 총 채권액 767,119,719원 중 채권자 배당은 83,443,160원, 미배당은 683,676,559원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 향동중학교 남서측 인근. 주위는 대규모 아파트단지, 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 서측 및 동측 꽃마을로·향기로변에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 제2종근린생활시설인 일반음식점 용도이며 현재 공실입니다.
- 건물. 사용승인일 2022.12.16. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하5층/지상15층의 제1·2종근린생활시설 및 업무시설 한일미디어타워입니다.
- 도로. 북동측 및 서측으로 각각 노폭 약 22m, 약 13m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며 공공주택지구, 상대보호구역, 비행안전구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 5회 유찰 원인 확인. 최저가 85,380,000원은 감정가의 16.81%입니다. 유찰 횟수와 할인율 자체를 가격 메리트로 치환하지 말고 현장 상태와 실제 수요를 확인해야 합니다.
- 공실·영업 가능성 확인. 감정평가상 일반음식점으로 이용된 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 시설 상태와 향후 이용 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 임대차계약 및 인도 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에는 같은 건물 2층 216호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당과 채권 회수관계는 관련 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2024.10.25. 신한은행 근저당이며 이후 가압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 미반영 항목. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 다른 문제
이 사건은 권리만 보면 이해하기 어렵지 않습니다. 2024.10.25. 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 508,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 85,380,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정할 근거는 없습니다. 게다가 현황은 일반음식점 용도의 근린생활시설이면서 공실이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격·사용성·환금성 검증이 우선입니다. 현재 가격이 감정가의 16.81%라는 숫자보다, 실제로 이 공간을 누가 어떤 용도로 사용할 수 있고 다시 팔 수 있는지가 입찰 판단의 핵심입니다.
