의정부지방법원 2025타경5304. 경기도 고양시 덕양구 향동동 521 한일미디어타워 2층 215호입니다. 등기상 집합건물이고, 감정평가상 현황은 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실입니다. 권리 기준점은 2024년 10월 25일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤로 붙은 인천신용보증재단 가압류, 케이뱅크 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 즉 낙찰자가 떠안을 등기상 후순위 권리는 보이지 않고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 잡힙니다.
하지만 숫자는 가볍지 않습니다. 감정가 508,000,000원짜리 물건이 3회 유찰되어 최저가 174,244,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율은 큽니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업·업무시설이 혼재한 건물의 근린생활시설 공실입니다. 권리상 깨끗하다는 점과, 실제로 팔리거나 임대가 잘 되는지는 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5304 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 521 한일미디어타워 2층 215호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 66(향동동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 김다혜 (2024.10.25. 거래가액 483,888,240원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 508,000,000원 / 174,244,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 607,320,568원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 보증금이나 대항력 임차인 이슈는 없습니다. 말소기준은 2024년 10월 25일 신한은행 근저당권이고, 이후 인천신용보증재단 가압류 34,000,000원, 케이뱅크 가압류 37,119,719원, 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 권리만 보면 인수 0원 구조입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰은 싸다는 뜻이 아니라 경고일 수 있다
감정가 508,000,000원에서 현재 최저매각가는 174,244,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 34.3%까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 감정평가상 이 물건은 일반음식점으로 이용되던 근린생활시설이고, 현재는 공실입니다. 상가 공실은 주거용 물건보다 임대수요, 업종 제한, 관리비, 권리금 형성 여부에 따라 환금성이 크게 달라집니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 174,244,000원 | 596,115,135원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 121,970,799원 | 647,656,511원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 85,379,559원 | 683,676,992원 |
③ 예상배당표 (매각가 174,244,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,239,416원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 696,000,000원 | 171,004,584원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 34,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 37,119,719원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 174,244,000원 기준, 집행비용을 제외한 매각대금은 신한은행 근저당에 대부분 배당되고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지, 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 서측 및 동측 꽃마을로와 향기로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 사용승인일 2022.12.16. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하5층/지상15층 제1,2종근린생활시설 및 업무시설 한일미디어타워 중 2층 215호입니다.
- 이용상태. 현황 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중인 것으로 평가됐고, 현재 공실입니다.
- 도로·토지. 북동측 및 서측으로 각각 노폭 약 22m, 약 13m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리) 등으로 표시됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 상가 수익성. 현재 공실이므로 예상 임대료, 공실 기간, 업종 수요, 인테리어 비용을 먼저 계산해야 합니다.
- 관리비 체납. 근린생활시설·업무시설 건물은 관리비 부담이 수익률을 크게 흔들 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 상권 검증. 주변이 아파트단지와 상업·업무시설 혼재지인 만큼, 2층 일반음식점 수요와 재임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 한일미디어타워 2층 216호와 공동담보로 기재되어 있으므로, 관련 물건 진행 상황과 배당 영향을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 세금·관리비·인도 가능성을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “투자 안전”은 다르다
이 물건의 권리분석 결론은 단순합니다. 말소기준은 신한은행 근저당권이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 물건은 아파트가 아니라 현황 공실인 제2종근린생활시설입니다. 감정가 508,000,000원에서 174,244,000원까지 내려온 이유를 “싸다”가 아니라 “시장이 아직 받아들이지 않았다”로 읽어야 합니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증. 이 물건의 승부처는 낙찰가보다도 낙찰 후 실제로 임대·운영·재매각이 가능한지입니다.