대전지방법원 2025타경12956. 천안시 서북구 불당동 불당아리스타팰리스 9층 921호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 장진한은 2020년 7월 24일 거래가액 103,704,000원으로 소유권을 취득했고, 2021년 3월 19일 신한은행의 채권최고액 84,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 등기된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자는 김준영 1명입니다. 전입일은 2024년 10월 14일로 말소기준권리인 2021년 3월 19일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 순위만 놓고 보면 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 순서와 최우선변제 가능성은 입찰 전에 원본으로 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12956 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 9층 921호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 지상 15층·지하 5층 중 9층 921호 |
| 사용승인일 | 2018.08.29 |
| 소유자 | 장진한 (2020.07.24 소유권이전 · 거래가액 103,704,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제사십차유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 신한은행) / 75,175,470원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 채권은 소멸
소유권에는 과거 하나자산신탁과 남영산업개발 사이의 신탁·귀속 이력이 존재하지만, 현재 소유자는 장진한으로 정리돼 있습니다. 핵심은 2021년 3월 19일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이 권리 이후 등기된 충남신용보증재단, 대전.충남양돈축산업협동조합, 근로복지공단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준영 | 921호 · 주거 | 2024.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김준영의 전입일은 말소기준권리보다 약 3년 7개월 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관이나 대위변제 기관의 중복신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 매수인이 보증금을 승계하는 인수형 사건은 아니지만, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부는 별도로 점검해야 합니다.
③ 회차별 가격 — 49%라도 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 41,650,000원으로 감정가 85,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 29,155,000원, 4회 유찰 시 20,408,500원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 현재 시장가치와 같은 의미가 아닙니다. 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수요를 확인하기 전에는 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 49%) | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 158,504,738원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 170,774,828원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 179,363,891원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 40,500,300원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 81,794,967원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대전.충남양돈축산업협동조합 | 15,720,261원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 17,489,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,149,700원을 제외한 40,500,300원이 신한은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 158,504,738원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 후순위 채권의 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 천안시 서북구 불당동 불무초등학교 동측 인근으로, 주변은 각종 상가와 업무시설이 형성된 상업·업무시설지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 15층·지하 5층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기·지하주차장·지역난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)·택지개발지구·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 도로. 동측 광대로와 서측 중로에 접하며, 도로의 포장 및 계통 상태는 보통입니다.
- 토지. 토지면적 3,450.7㎡, 공시지가 3,300,000원/㎡이며 평지의 정방형 토지로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 특이사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔의 실제 환금성과 임대수익은 거래가격·공실·임대조건을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김준영의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01 등기의 매각 후 말소 처리와 임대의무 관련 영향을 등기부 및 관련 서류에서 대조하세요.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물·임대조건을 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 주거용으로 점유 중이므로 대항력은 없더라도 인도명령과 명도 협의 기간·비용을 고려하세요.
- 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 사용료 정산 여부를 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하고 변경된 매각조건이 없는지 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 미확정
이 물건은 2021년 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 가압류와 경매개시결정이 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 김준영도 2024년 10월 14일 전입해 말소기준권리보다 후순위이므로, 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최저가 41,650,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 보증금과 우선변제 여부, 민간임대주택등기의 처리, 동일 건물의 실거래와 임대조건을 확인해야 최종 응찰가가 나옵니다. 결론은 권리분석은 합격권, 가격 판단은 보완 확인 후 결정입니다.