광주지방법원 2025타경33904. 광주 북구 신안동 화정맨션 4층 403호 아파트입니다. 현재 소유자는 이선희이고, 말소기준은 2020.12.17. 광주문화신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 127,400,000원이며, 이후 등기된 국세·지방세 압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고도 없어 등기·임차관계만 보면 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 178,000,000원에서 현재 최저가는 124,600,000원으로 내려왔고, 가격 비교용 최근 기준값 176,000,000원의 70.8%입니다. 다만 거래 자료는 3건에 그치고 최근 가격 흐름도 -1.1%로 하락 방향이므로, 과거 전체 평균만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33904 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 476-10 제4층 제403호 · 광주광역시 북구 서양로 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 가격비교 면적 131.88㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이선희 · 2016.01.12. 소유권이전 · 거래가액 141,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 광주문화신용협동조합 / 63,729,385원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.17. 근저당권 · 광주문화신용협동조합 · 채권최고액 127,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 세금압류 확인 필요
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 인해 매수인이 떠안을 임차보증금은 확인되지 않으며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 뒤의 압류 5건과 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 70.8%까지 내려왔지만 거래 표본은 적다
화정맨션의 가격비교 면적은 131.88㎡이며, 확인된 실거래는 총 3건입니다. 최신 거래는 2024.04, 5층, 176,000,000원이고 가격 판단용 최근 기준값도 176,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 131.88㎡ | 5 | 176,000,000원 |
| 2022.01 | 131.88㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 2021.06 | 131.88㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 평균 | 131.88㎡ | 3건 | 177,333,333원 |
현재 최저가 124,600,000원은 전체 실거래 평균 177,333,333원의 70.3%, 가격 판단용 최근 기준값 176,000,000원의 70.8%입니다. 신건이 아니라 이미 한 차례 유찰됐기 때문에 가격 차이는 분명히 생겼습니다. 다만 최근 가격 흐름이 과거 구간 대비 -1.1%이고, 확인 거래가 3건뿐이라는 점은 보수적으로 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,544,400원 |
| 1. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 127,400,000원 | 122,055,600원 |
| 미배당 | - | 5,344,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 124,600,000원 가정 시 집행비용 2,544,400원과 근저당권자 122,055,600원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 5,344,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 124,600,000원 | 122,055,600원 | 5,344,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 87,220,000원 | 85,250,040원 | 42,149,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 61,053,999원 | 59,555,027원 | 67,844,973원 | 0원 |
대항력 있는 임차인이 없는 구조라 낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권액 63,729,385원이 충족되는 것으로 계산되고, 3회 유찰 시에는 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 전남대학교 정문 남서측 인근으로, 주위는 단독주택·아파트·다가구주택 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6~7m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형, 토지면적 1,688.6㎡, 공시지가 678,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 화정맨션은 19세대이며 준공일은 1983.11.11.입니다.
- 가격 흐름. 확인 실거래 3건의 평균은 177,333,333원이고 최신 거래는 176,000,000원이며 최근 가격 흐름은 -1.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원문 확인. 주차장 차양 162.4㎡ 무단증축의 시정명령 상태와 이행강제금 부과·승계 관련 내용을 관할기관과 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격 비교는 최신값 우선. 전체 평균 177,333,333원보다 최신 거래 176,000,000원과 -1.1% 가격 흐름을 우선해 판단하는 편이 보수적입니다.
- 거래 표본 한계. 확인 실거래가 3건에 불과하므로 개별 호수 상태와 층 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 임차관계. 현재 확인된 임차인은 0명이지만 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸진 가격”과 “정리할 문제”를 함께 봐야 한다
현재 최저가 124,600,000원은 최신 실거래 176,000,000원의 70.8%까지 내려왔고, 임차인 0명·인수 0원이라 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율 하나가 아닙니다. 세금 압류 5건의 실제 배당순위를 확인해야 하고, 지상 1층 주차장 차양 162.4㎡ 무단증축에 대한 시정명령과 이행강제금 문제가 남아 있습니다. 여기에 19세대·1983.11.11. 준공, 실거래 3건, 최근 흐름 -1.1%까지 감안하면 가격은 매력 구간에 들어왔지만 물건 리스크 확인을 끝낸 뒤 응찰해야 하는 B급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
