광주지방법원 2025타경34022. 광주 광산구 월곡동 하남금호타운 제3동 15층 1501호 아파트입니다. 소유자는 정종례이며 2018.01.31 거래가액 155,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2018.03.12 삼도농업협동조합 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 삼도농업협동조합 근저당, 키위금융대부주식회사 근저당·전세권, 정태균 근저당, 한화생명보험 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
등기상 채권관계는 많지만, 낙찰자가 그 채무를 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 매각가정 125,300,000원에서는 총 채권액 327,235,237원에 비해 배당재원이 부족해 204,489,437원의 미배당이 발생하지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미회수와 매수인의 인수는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34022 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월곡동 613-1 하남금호타운 제3동 제15층 제1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.72㎡ · 15층 1501호 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 정종례 (2018.01.31 거래가액 155,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 65,082,759원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 신고는 없습니다. 등기부에는 2024.06.21 키위금융대부주식회사 명의의 전세권 5,000,000원이 있으나, 말소기준권리보다 뒤에 설정된 등기상 전세권으로 매각에 의해 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 거래보다 낮다
금호타운 전용 84.72㎡ 동일면적의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 166,166,666원, 최저 148,000,000원, 최고 199,000,000원이며 최신 거래는 2026.04의 150,000,000원입니다. 현재 최저매각가 125,300,000원은 최근 12개월 평균의 75.4%로, 평균뿐 아니라 최신 거래와 실거래 최저가보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.72㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.72㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 7 | 172,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 2026.01 | 84.72㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 84.72㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2025.10 | 84.72㎡ | 13 | 156,000,000원 |
| 2025.10 | 84.72㎡ | 10 | 199,000,000원 |
| 평균 | 84.72㎡ | 12건 | 166,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 2. 삼도농업협동조합 · 을구 17번 근저당권 | 51,600,000원 | 51,600,000원 |
| 3. 삼도농업협동조합 · 을구 19번 근저당권 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 4. 키위금융대부주식회사 · 을구 24번 근저당권 | 90,000,000원 | 29,145,800원 |
| 5. 키위금융대부주식회사 · 을구 25번 전세권 | 5,000,000원 | 0원 |
| 6. 정태균 · 을구 27번 근저당권 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 한화생명보험 주식회사 · 갑구 16번 가압류 | 78,635,237원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 327,235,237원 중 122,745,800원이 배당되고 204,489,437원이 미배당됩니다. 키위금융대부주식회사에 대한 예상배당은 29,145,800원으로 청구금액 65,082,759원을 충족하지 못합니다. 다만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 125,300,000원 | 122,745,800원 | 204,489,437원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 87,710,000원 | 85,731,220원 | 241,504,017원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,396,999원 | 59,891,853원 | 267,343,384원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차의 가격 자체가 이미 최근 실거래 평균과 최신 거래보다 낮으므로, 이 사건은 권리 인수보다 입찰가와 현장 상태를 얼마나 보수적으로 반영하느냐가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월곡중학교 남서측 인근이며 공동주택·단독주택·상가 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 15층 1501호로, 계단식·남향입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 사방으로 2~4차로 포장도로에 접하고 남측과 북측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 809,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 금호타운 1,500세대, 준공일 1991.10.18입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.03.12 을구 17번 삼도농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 다시 대조해야 합니다.
- 전세권 확인. 2024.06.21 키위금융대부주식회사 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 권리로 소멸 분류되어 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유·인도 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 미배당 204,489,437원이 존재해도 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 125,300,000원은 최근 12개월 평균 166,166,666원과 최신 거래 150,000,000원보다 낮습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.23입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 1회 유찰에서 경쟁력”
이 사건의 핵심은 복잡해 보이는 등기 건수보다 말소기준을 정확히 잡는 것입니다. 2018.03.12 삼도농업협동조합 근저당을 기준으로 그 뒤 남아 있는 근저당·전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없어 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 유리한 쪽입니다. 감정가 179,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 125,300,000원까지 내려왔고, 이는 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 166,166,666원의 75.4%입니다. 최신 거래 150,000,000원과 실거래 최저 148,000,000원보다도 낮습니다. 권리상 인수 부담이 없고 최근 실거래 대비 할인폭도 확인되는 사건으로, 최종 판단은 점유상태·관리상태·최신 원본 서류를 확인한 뒤 입찰가에 반영하는 것이 핵심입니다.
