광주지방법원 2025타경34083. 광주 북구 매곡동 공간빌리지 제1동 3층 314호, 동일면적 실거래 비교 기준 59.94㎡ 아파트입니다. 감정가는 95,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 66,500,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2024.05.02 설정된 제이씨현시스템주식회사 근저당 채권최고액 150,000,000원입니다. 이 권리는 경매 매각으로 소멸하고, 이후 경매개시결정도 함께 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가보다 실거래 흐름을 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 동일면적 8건의 평균은 91,625,000원, 최신 거래는 2026.03 86,000,000원입니다. 현재 최저가 66,500,000원은 최근 12개월 평균의 72.6%이므로 가격 간격은 분명합니다. 다만 최근 구간이 이전 거래 구간보다 -8.1% 낮아진 하락 흐름이라는 점은 입찰가 결정에 반드시 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34083 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 매곡동 214-16 공간빌리지 제1동 제3층 제314호 · 광주광역시 북구 매곡로 54 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 59.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 중 3층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유지현 (2008.03.11 소유권이전 · 거래가액 47,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이씨현시스템 주식회사 / 96,572,502원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.02 을구 5번 근저당권 · 제이씨현시스템주식회사 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 분석의 말소기준은 2024.05.02 제이씨현시스템주식회사 근저당입니다. 채무자는 최재봉이고 소유자는 유지현으로 서로 다르지만, 이 근저당 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2025.10.17 제이씨현시스템 주식회사의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 하락 추세
공간빌리지 동일면적 59.94㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 94,333,333원이지만, 가격 메리트 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 91,625,000원과 최신 거래 86,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.94㎡ | 11 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 13 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 79,000,000원 |
| 2025.11 | 59.94㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2025.07 | 59.94㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 59.94㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2025.04 | 59.94㎡ | 12 | 88,000,000원 |
| 2025.02 | 59.94㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2024.07 | 59.94㎡ | 9 | 117,000,000원 |
| 2024.07 | 59.94㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2024.07 | 59.94㎡ | 14 | 117,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 8건 | 91,625,000원 |
현재 최저매각가 66,500,000원은 최근 12개월 평균 91,625,000원의 72.6%입니다. 감정가 95,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높았지만, 1회 유찰을 거치면서 가격대가 최근 거래권 아래로 내려왔습니다. 최신 거래인 2026.03 86,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 제이씨현시스템주식회사 | 150,000,000원 | 64,903,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 150,000,000원 중 64,903,000원이 배당되고, 미배당액은 85,097,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 매곡동 광주공고 서측 인근. 주변은 아파트단지·상가·단독주택·학교 등이 소재한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 중 3층이며, 급·배수·위생·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 4,194.0㎡, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 단지·환금성. 공간빌리지는 178세대, 1991.03.23 준공입니다. 동일면적 거래는 확인되지만 최근 거래 흐름이 -8.1%여서 재매각 시 보수적인 가격 접근이 필요합니다.
- 건축 상태. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.05.02 을구 5번 제이씨현시스템주식회사 근저당을 기준으로 매각물건명세서와 등기 원본을 다시 확인하세요.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당액 85,097,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 94,333,333원보다 최근 12개월 평균 91,625,000원과 최신 거래 86,000,000원을 중심으로 입찰가를 검토하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 이전 구간보다 -8.1% 낮아진 상태이므로 낙찰 이후 추가 가격 조정 가능성을 고려하세요.
- 관리비·조세 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구와 체납 관리비를 원본 자료에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘하락장 할인’까지 확인
이 물건의 강점은 분명합니다. 2024.05.02 제이씨현시스템주식회사 근저당을 말소기준으로 잡을 수 있고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가는 66,500,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 91,625,000원의 72.6% 수준입니다.
다만 이 72.6%만으로 결론을 끝내면 안 됩니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -8.1% 하락했고, 최신 거래도 86,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮고 현재 가격도 최근 시세 아래라는 장점이 있지만, 낙찰 후 가치 판단은 감정가가 아니라 최근 실거래와 하락 추세를 기준으로 해야 합니다. 점유·임대관계가 미상이라는 현장 확인 과제까지 마치면 입찰 판단의 핵심 변수가 정리됩니다.
