광주지방법원 2025타경34180. 광주 남구 월산동 185-14의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 주택과 변소로 이용되고 있고, 토지 일부는 공부상 도로지만 현황은 단독주택 건부지 및 일부 도로입니다. 감정가는 156,943,850원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 109,861,000원입니다.
등기부만 보면 현재 사건의 말소기준은 2023.11.23. 설정된 블루아이스대부주식회사 근저당입니다. 당초 채권최고액은 80,000,000원이며 2024.06.11. 변경계약으로 채권최고액 130,000,000원으로 변경됐습니다. 2025.10.24. 임의경매개시결정과 2025.12.22. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 실제 조사된 사람은 이옥님·홍유민 2명입니다. 이옥님은 2025.01.10. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 홍유민은 2023.01.25. 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 여기서는 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34180 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 월산동 185-14 · 광주광역시 남구 수박등로68번길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 변소 |
| 소유자 | 홍기연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 156,943,850원 / 109,861,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 83,630,136원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인 확인이 먼저다
현재 소유자 홍기연은 2002.08.30. 임의경매 낙찰로 소유권을 취득했습니다. 과거의 근저당·가압류·경매·가등기·압류 등 다수 등기는 이미 말소되어 현재 매각에서 핵심이 되는 권리는 아닙니다. 현 사건의 기준점은 2023.11.23. 블루아이스대부주식회사 근저당입니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍유민 | 2023.01.25 | 2026.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이옥님 | 2025.01.10 | 2026.01.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
홍유민은 말소기준 이전 전입이라는 점에서 가장 먼저 확인해야 하는 사람입니다. 보증금이 미상이라 낙찰가 109,861,000원보다 큰지 작은지, 배당 후 얼마가 남는지 자체를 계산할 수 없습니다. 정확도 규칙상 이런 경우 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 인수 0원으로 단정할 수도 없습니다.
이옥님은 2025.01.10. 전입으로 말소기준 이후입니다. 조사자료상 대항력은 없으며, 보증금 역시 확인되지 않았습니다. 두 사람 모두 배당요구일은 2026.01.15.입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,054원 |
| 2. 근저당 · 블루아이스대부주식회사 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,522,946원 |
제공된 배당 추정에서는 현재 회차에 근저당 80,000,000원이 전액 배당되고 27,522,946원이 소유자에게 남는 것으로 계산됩니다. 다만 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 특히 홍유민의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 109,861,000원 | 80,000,000원 | 0원 | 27,522,946원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 76,902,700원 | 75,118,451원 | 4,881,549원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,831,890원 | 52,462,916원 | 27,537,084원 | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 80,000,000원이 전액 배당되는 구조지만, 2회 유찰 시에는 4,881,549원, 3회 유찰 시에는 27,537,084원이 미배당되는 시나리오입니다. 다만 이 숫자 역시 선순위 전입자의 실제 보증금 문제와는 별개입니다. 낙찰가가 더 내려간다는 이유만으로 매수인 실질부담이 자동으로 줄어든다고 볼 수 없습니다.
⑤ 현황·토지 리스크
- 이용상태. 건물은 주택과 변소로 이용 중입니다.
- 주위환경. 무진중학교 남서측 인근의 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·상대보호구역입니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 일부는 공부상 지목이 도로지만 현황은 단독주택 건부지 및 일부 도로입니다.
- 부속건물 면적. 공부상 0.86㎡이나 현황은 1.2㎡입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함되어 일괄매각됩니다.
- 경계 확인. 제시외 목록 1-1은 185-19번지를 점유한 것으로 추정돼 정확한 경계와 위치는 측량이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍유민 보증금 확인. 2023.01.25. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·임대차계약·확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 보증금이 확인되기 전에는 배당표의 매수인 인수 0원을 확정값으로 사용하지 마세요.
- 점유관계 확인. 실제 임차인 2명의 사용 부분과 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 측량 확인. 185-19번지 점유 추정 부분과 공부상 도로인 토지의 실제 경계를 확인하세요.
- 부속·제시외 건물 확인. 공부와 현황의 면적 차이 및 일괄매각 범위를 현장에서 대조하세요.
- 시장가격 검증. 실거래 시세 자료가 제시되지 않아 최저가 109,861,000원의 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 전입 확인이 먼저다”
현재 최저매각가는 109,861,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 판단 포인트는 유찰 횟수나 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2023.01.25. 전입자 홍유민의 보증금이 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다.
등기부상 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류는 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 선순위 전입자의 보증금이 미상인 이상 그 숫자를 실제 취득비용으로 확정할 수 없습니다. 여기에 공부상 도로와 현황의 차이, 제시외 건물의 타지 점유 추정까지 있습니다. 가격보다 임대차관계와 경계 확인이 먼저인 물건입니다.
