광주지방법원 2025타경34254. 나주 빛가람동 중흥에스-클래스메가티움1차 1층 125호로, 집합건축물대장상 용도는 상점입니다. 현장 조사에서도 현재 공실로 확인됐습니다. 등기 흐름의 기준점은 2015년 7월 17일 설정된 남광주농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 696,000,000원입니다. 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 조사된 임차인이 없어 낙찰자가 보증금을 떠안을 구조도 없습니다.
권리만 보면 비교적 명료합니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 일반상업지역의 근린시설·상점이고 현재 공실입니다. 현재 최저가가 감정가보다 209,100,000원 낮아졌다는 사실만으로 투자 메리트를 단정하면 안 됩니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없기 때문에, 현재 487,900,000원이 시장가격보다 낮은지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34254 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제1층 제125호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 상점 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 12층건 내 1층 125호 · 사용승인일 2014.10.30 |
| 소유자 | 임범진 |
| 감정가 / 최저가 | 697,000,000원 / 487,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남광주농업협동조합 / 503,171,805원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고와 현장 조사 모두 공실로 확인돼 임차보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2015.07.17 남광주농업협동조합 근저당권입니다. 나주시·광주광역시광산구 압류 가운데 과거 압류들은 이미 해제·말소됐고, 2025년 나주시 압류 역시 2026.01.28 해제로 2026.02.03 말소됐습니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 30% 유찰과 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
감정가는 697,000,000원, 현재 최저매각가는 487,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 더 유찰될 경우 시나리오상 341,530,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시에는 239,070,999원(감정가 34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 가격 판단에 사용할 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 상점·근린시설은 동일 건물이라도 위치, 가시성, 접근성, 임대수익과 공실기간에 따라 가격 편차가 클 수 있어 현장 임대수요 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 487,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,279,000원 |
| 1. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 696,000,000원 | 480,621,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,279,000원을 제외한 480,621,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당은 215,379,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람중흥S클래스센트럴1차아파트 남측 인근으로, 대규모 아파트단지와 공기관을 배후로 판매시설·일반음식점·오피스텔·업무용건물이 혼재된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이한 간선도로변에 위치하며 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 북측과 서측으로 노폭 약 20∼25미터 포장도로에 접하고, 남측은 보도블럭 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·혁신도시개발예정지구에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,018,000원/㎡입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 용도는 상점이며 현장 조사 당시 공실입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상업용 근린시설이고 현재 공실이므로 주거용 집합건물보다 임대수익과 상권 수요에 대한 의존도가 큽니다. 현재 가격이 시장가격 대비 어느 수준인지는 실거래 비교 없이 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수 확인. 현재 조사상 임차인은 없고 공실이며 예상 인수액은 0원입니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 현황 변동 여부를 다시 대조하세요.
- 상가 시세 확인. 487,900,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 상가의 실제 매매사례와 임대료를 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실이므로 즉시 임대수익이 발생하지 않습니다. 예상 임대기간과 공실기간을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 341,530,000원, 3회 유찰 시 239,070,999원으로 내려가는 시나리오가 있으므로 가격과 임대수익을 함께 비교하세요.
- 관리비·제세공과금. 공용부분 관리비 체납과 제세공과금 등 실제 낙찰 후 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2015.07.17 남광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인은 없으며 현재 공실입니다. 예상배당에서 채권자에게 미배당이 남아도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 인수 자체가 핵심 위험은 아닙니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%인 487,900,000원까지 내려왔지만, 이 가격이 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 더욱이 용도는 아파트가 아니라 1층 상점·근린시설이고 현재 공실입니다. 결국 이 사건은 권리는 통과, 가격·임대수요·환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
