광주지방법원 2025타경34268. 광주 광산구 선암동 ‘광주선운지구이지더원3단지’ 305동 10층 1002호 아파트입니다. 소유자는 임성호이고, 말소기준은 2019.10.28. 우리은행 근저당권 187,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.06.27. 한국주택금융공사로 이전됐으며, 그 뒤의 애큐온저축은행 근저당, KB국민카드·우리카드 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 없어 매수인이 떠안을 보증금도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격에서는 신건보다 한 단계 내려온 상태입니다. 감정가 362,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 253,400,000원입니다. 동일 면적대 최근 12건 실거래 평균 361,125,000원, 최신 거래 358,000,000원, 최근 거래 범위 350,000,000원~375,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 데이터상 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34268 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 선암동 549 광주선운지구이지더원3단지 제305동 제10층 제1002호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 72.2197㎡ · 철근콘크리트구조 25층건 중 10층 |
| 소유자 | 임성호 · 2016.06.03. 소유권이전 · 거래가액 203,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 253,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 151,148,334원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 말소기준은 2019.10.28. 설정된 우리은행 근저당권 187,000,000원이며, 이 권리는 2025.06.27. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 이후 설정된 애큐온저축은행 근저당권 195,600,000원, KB국민카드 가압류 14,512,711원, 우리카드 가압류 14,160,612원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 253,400,000원 vs 최근 평균 361,125,000원
광주선운지구이지더원3단지는 562세대, 사용승인일은 2016.03.25.입니다. 비교 면적은 72.22㎡·72.68㎡대로, 최근 거래 12건 평균은 361,125,000원입니다. 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 데이터상 70.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 72.22㎡ | 9 | 358,000,000원 |
| 2026.04 | 72.68㎡ | 16 | 363,000,000원 |
| 2026.03 | 72.68㎡ | 22 | 356,000,000원 |
| 2026.03 | 72.68㎡ | 10 | 359,000,000원 |
| 2026.03 | 72.68㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 72.22㎡ | 10 | 369,000,000원 |
| 2026.03 | 72.68㎡ | 6 | 358,000,000원 |
| 2026.02 | 72.68㎡ | 12 | 358,500,000원 |
| 2026.02 | 72.22㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 72.68㎡ | 20 | 365,000,000원 |
| 2026.02 | 72.68㎡ | 19 | 372,000,000원 |
| 2026.01 | 72.22㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 361,125,000원 |
최근 12건은 350,000,000원~375,000,000원 구간에 분포합니다. 가장 최근 거래는 2026.04. 358,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 361,125,000원입니다. 현재 최저가 253,400,000원은 이 평균의 70.2%입니다. 감정가 362,000,000원 자체는 최근 12개월 평균과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰로 현재 입찰 기준가격이 크게 낮아진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,347,600원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사애큐온저축은행 | 195,600,000원 | 62,052,400원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,512,711원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사우리카드 | 14,160,612원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각가 253,400,000원에서 채권 총액 411,273,323원 중 249,052,400원이 배당되고, 미배당액은 162,220,923원입니다. 그러나 임차인과 인수 권리가 없어 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 253,400,000원 | 249,052,400원 | 162,220,923원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 177,380,000원 | 174,096,680원 | 237,176,643원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 124,165,999원 | 121,627,675원 | 289,645,648원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아니라, 데이터상 낙찰가 자체가 실질취득 기준가격이 되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 선암동 선운초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 초등학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층건 중 10층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 남측에 주출입 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·비행안전제6구역(전술) 등에 해당하며 공시지가는 800,600원/㎡입니다.
- 단지. 광주선운지구이지더원3단지 562세대, 사용승인일 2016.03.25.이며 최근 비교 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격과 실거래 비교. 최저가 253,400,000원은 최근 12개월 평균 361,125,000원의 70.2%입니다. 개별 호수의 상태·층·향 차이를 확인해 실제 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.10.28. 우리은행 근저당권 187,000,000원이 기준이며, 2025.06.27. 한국주택금융공사로 이전된 내역까지 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 후순위 권리. 애큐온저축은행 근저당권과 카드사 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리돼 있습니다.
- 임차관계. 조사된 임차인은 없으며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 입찰 직전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족액과 구별. 현재 가정에서 162,220,923원의 채권 미배당이 발생하지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 부담 0원, 승부처는 실제 낙찰가”
이 사건의 핵심은 비교적 선명합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 2019.10.28. 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리 쪽에서는 매수인이 떠안을 금액이 확인되지 않습니다.
가격도 현재 회차에서는 데이터상 유리한 위치입니다. 감정가 362,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 253,400,000원으로 내려왔고, 동일 면적대 최근 12개월 평균 361,125,000원의 70.2%입니다. 최신 거래 358,000,000원과 최근 거래 최저 350,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다는 실제 응찰가와 개별 호수 상태를 얼마나 보수적으로 검증하느냐가 최종 수익성을 좌우하는 사건입니다.
