광주지방법원 2025타경34297. 나주시 빛가람동 금화타워주건축물제1동 제2층 제근생206호로, 감정 이용상태상 현장조사 당시 공실인 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사삼정에프에이로, 2015.03.03. 거래가액 605,045,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 광주은행이 채권최고액 540,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 나주시 압류와 경매개시결정이 있었지만, 2016년 압류는 2018년에 이미 말소됐고 2023년 광주은행의 임의경매도 2025.09.29. 취하되어 2025.10.01. 말소됐습니다. 현재 경매는 2025.11.06. 유아이제삼십칠차유동화전문 유한회사 (양도 전: 주식회사 광주은행)가 신청한 사건이며, 해당 경매개시결정과 말소기준 이후 남아 있는 2023.10.23. 나주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34297 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 282-2 금화타워주건축물제1동 제2층 제근생206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현장조사 당시 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 제2층 제206호 |
| 소유자 | 주식회사삼정에프에이 (2015.03.03. 거래가액 605,045,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 371,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 478,950,201원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 조사 내역은 없으며 현장조사 당시 공실입니다. 따라서 확인된 임차보증금이나 대항력 임차인의 인수 문제는 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2015.03.03. 광주은행 근저당권 540,000,000원이며, 2023.10.23. 나주시 압류와 2025.11.06. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가지만 시세 근거는 별도 확인
감정가는 530,000,000원, 현재 최저매각가는 371,000,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 259,699,999원(감정가 49%), 3회 유찰 시 181,789,999원(감정가 34.3%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 371,000,000원 | 174,994,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 259,699,999원 | 284,735,801원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 181,789,999원 | 361,555,061원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 371,000,000원이 감정가보다 30% 낮다는 사실과 시장가보다 싸다는 판단은 별개입니다. 특히 근린시설은 공실 여부와 상권 성숙도, 임대수익, 전용 위치 등에 따라 가치 차이가 크므로 현재 최저가만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 371,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,994,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사광주은행 | 540,000,000원 | 365,006,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 371,000,000원 가정 시 집행비용 5,994,000원을 제외한 365,006,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 174,994,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 빛가람행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주변은 성숙 중인 상가지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 현장조사 당시 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 제2층 제206호이며, 일반적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,572.7㎡, 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 혁신도시개발예정지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,022,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 상권 확인. 감정평가상 주변은 성숙 중인 상가지대이고 해당 호실은 공실입니다. 실제 유동인구·동선·점포 활성도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 371,000,000원은 감정가 530,000,000원의 70%지만, 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 유사 근린시설 매매가와 별도 대조가 필요합니다.
- 임대수익 확인. 임대관계가 미상이고 현재 공실이므로 예상 임대료와 공실기간을 확인해야 가격 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2015.03.03. 광주은행 근저당권이며 이후 압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 최신 등기부로 최종 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현장조사 당시 공실로 확인됐지만 입찰 직전 실제 점유상태가 바뀌었는지 다시 확인해야 합니다.
- 비용 확인. 관리비·세금·점포 운영에 필요한 추가 비용 등은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.03.03. 광주은행 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인은 없으며 현장조사 당시 공실입니다. 현재 최저가 371,000,000원 가정에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 530,000,000원에서 1회 유찰돼 371,000,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 시세가 없기 때문에 70%라는 할인율 자체를 투자 메리트로 볼 수는 없습니다. 특히 감정평가상 주변은 성숙 중인 상가지대이고 해당 호실은 공실입니다. 결국 이 물건의 핵심은 등기부보다 실제 상권과 임대수익으로 371,000,000원의 적정성을 검증하는 것입니다. 권리는 합격, 가격은 현장 검증 후 판단.
