광주지방법원 2025타경34325. 광주 남구 봉선동 ‘솔뫼렉스케이원’ 제18층 제1801호 아파트입니다. 현재 소유자는 김영호이며, 2016.10.15 매매를 원인으로 2017.04.18 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 430,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 기준점은 2024.03.21 설정된 광주원광신용협동조합의 채권최고액 782,400,000원 근저당권입니다. 이 근저당권보다 뒤에 설정된 가압류 9건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
말소기준 근저당권은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 을구 22번 근저당권의 이전으로, 별도의 독립 채권을 하나 더 합산하는 구조가 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 539,000,000원에서 매수인이 떠안는 금액은 0원이고, 채권자 측에는 대규모 미배당이 남습니다. 그 미배당은 채권자 사이의 문제이지, 이 자료상 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34325 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 494 솔뫼렉스케이원 제18층 제1801호 · 광주광역시 남구 봉선로 127 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 71.3평형 · 20층 건물 중 제18층 |
| 소유자 | 김영호 · 2017.04.18 소유권이전등기 · 거래가액 430,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 770,000,000원 / 539,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 광주원광신용협동조합 / 671,811,083원 |
| 말소기준 | 2024.03.21 을구 22번 근저당권 · 광주원광신용협동조합 · 채권최고액 782,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제도 발생하지 않으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 을구 22번 근저당권 이후 농업협동조합중앙회, 한국농수산식품유통공사, 한국무역보험공사, 농협은행, 신한카드, 광주은행, 하나카드 등의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가는 770,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 539,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오에서는 2회 유찰 시 377,300,000원, 3회 유찰 시 264,109,999원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 539,000,000원 | 687,656,781원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 377,300,000원 | 847,648,981원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 264,109,999원 | 959,254,322원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 서로 다른 개념이라는 것입니다. 현재 가격 539,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내리면 안 됩니다. 따라서 이 물건은 권리 안정성은 긍정적으로 보되, 응찰가격 판단은 별도의 최신 거래 확인을 거쳐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 539,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,790,000원 |
| 을구 22번 근저당권 · 광주원광신용협동조합 | 782,400,000원 | 531,210,000원 |
| 갑구 11번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 45,750,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 37,050,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 한국무역보험공사 | 196,200,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,285,275원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,620,926원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 43,259,825원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 66,669,827원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 23,339,681원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 5,291,247원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 7,790,000원을 제외한 531,210,000원이 을구 22번 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 1,218,866,781원 대비 채권자 미배당은 687,656,781원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 봉선동 광주광역시남구청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 시설과 아파트 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하고, 남측으로 광대한면에 접하며 북측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물이며 사용승인일은 2005.04.29입니다. 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 용도. 이용상태는 아파트이며, 기타 참고사항에는 71.3평형으로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 장방형 평지의 주상용 부지이며 근린상업지역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 현재 경매금액 자체가 큰 편이고 1회 유찰된 상태이므로, 권리 안정성과 별개로 실제 매수층과 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.03.21 을구 22번 근저당권이 기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 원본에서 다시 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 을구 22번 근저당권이 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역을 최신 등기사항전부증명서와 함께 확인하세요.
- 임차관계 현장 확인. 권리분석상 임차인은 없지만, 실제 점유자와 인도 상태는 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 착시 경계. 539,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 크더라도 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 배당에서 변동될 수 있는 당해세와 최우선변제, 점유·관리 관련 비용을 입찰 전 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.21 광주원광신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 잡으면 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체만 보면 복잡한 승계형 사건이 아닙니다.
다만 투자 판단의 절반인 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 539,000,000원으로 감정가 770,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 시세 대비 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘1회 유찰이라 싸다’가 아니라 ‘인수 위험은 낮다. 이제 5.39억이 실제 시장에서 싼지를 검증해야 한다’는 순서로 접근하는 것이 맞습니다. 권리는 합격, 가격은 보류입니다.
