광주지방법원 2025타경34336. 광주 서구 양동 금호아파트 2동 13층 1302호에 관한 강제경매입니다. 현재 공유관계는 해순금 4분의 2, 해수연 4분의 1, 해미연 4분의 1이고, 이번 경매는 등기부상 해미연의 4분의 1 지분에 대한 경매입니다. 말소기준은 2025.10.22. 해미연 지분에 설정된 광주광역시 동구 압류이며, 뒤이어 2025.11.11. 채권자 해순금의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 소멸하는 등기상 권리 외에 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건을 일반적인 ‘아파트 1채 5,300만원’으로 보면 안 됩니다. 감정가와 최저가는 전체 호가 아니라 경매 대상 지분에 대한 금액입니다. 최근 12개월 전체 호 실거래 평균은 200,437,500원이고 최저가는 그 금액의 26.4%입니다. 경매 대상 지분이 전체의 25%라는 점을 함께 보면, 단순히 전체 아파트 시세와 비교해 “매우 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 양동 60-2 제2동 제13층 제1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.92㎡ · 15층 건물 중 13층 |
| 현재 공유관계 | 해순금 4분의 2 · 해수연 4분의 1 · 해미연 4분의 1 |
| 매각대상 | 해미연 지분 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 53,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 해순금 / 27,128,515원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 등기 인수보다 ‘공유지분’이 중요
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제도 없고, 현재 계산상 매수인 인수금액은 0원입니다. 과거 조흥은행·광주은행·농협은행 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 현재 말소기준은 2025.10.22. 광주광역시 동구의 해미연 지분 압류이고, 이후 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 아파트와 지분을 섞어 보면 안 된다
금호2차 동일 전용면적 84.92㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 200,437,500원, 최신 거래는 2025.11. 200,000,000원입니다. 전체 표본 평균은 210,291,666원이지만, 최근 12개월 평균이 더 낮고 최근 구간은 이전 구간 대비 -12.9%로 하락했습니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.92㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 1 | 193,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 15 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2025.08 | 84.92㎡ | 3 | 212,500,000원 |
| 2025.07 | 84.92㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2025.07 | 84.92㎡ | 11 | 208,000,000원 |
| 2025.03 | 84.92㎡ | 12 | 215,000,000원 |
| 2024.11 | 84.92㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2024.09 | 84.92㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2024.07 | 84.92㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 84.92㎡ | 6 | 225,000,000원 |
최근 12개월 평균 200,437,500원에 대한 현재 최저가 비율은 26.4%입니다. 숫자만 보면 53,000,000원이 크게 낮아 보이지만, 경매 대상이 전체 소유권의 4분의 1이라는 사실을 반드시 함께 봐야 합니다. 매각지분 25%와 비교하면 최저가의 최근 전체 시세 대비 비율 26.4%는 오히려 그 지분율보다 높습니다. 게다가 실거래 추세가 -12.9%로 하락하고 있어 신건 가격에 별도의 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,354,000원 |
| 1. 갑구 6번 경매개시결정 · 해순금 | 27,128,515원 | 27,128,515원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,517,485원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 27,128,515원이 전액 배당되고, 24,517,485원이 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 53,000,000원 | 27,128,515원 | 24,517,485원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 42,400,000원 | 27,128,515원 | 14,108,285원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 33,920,000원 | 27,128,515원 | 5,780,925원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 양동 양동시장 남측 인근. 주변은 아파트단지·전통시장·근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량접근이 용이하고 대중교통 이용 등 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 13층 1302호, 사용승인일은 1985.11.06.입니다.
- 설비. 기본 위생·급수·개별난방·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터 도로에 접하지만 통행은 북동측 인접지 60-37번지에 개설된 진입로를 이용합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역·전통상업보존구역입니다.
- 공시지가. 830,500원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 금호2차, 330세대, 전용 84.92㎡ 동일면적 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 확인. 전체 1302호가 아니라 해미연의 4분의 1 지분만 매각됩니다.
- 가격 착시 금지. 최저가 53,000,000원과 전체 호 실거래 200,437,500원을 일반 아파트처럼 직접 비교하지 마세요.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 200,437,500원, 최신 거래 200,000,000원, 추세 -12.9%를 전체 평균 210,291,666원보다 우선해 판단해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건상 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있으므로 입찰 전 행사 조건을 확인해야 합니다.
- 공유관계. 낙찰 후에도 해순금 4분의 2, 해수연 4분의 1의 지분은 그대로 남습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사됐으므로 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 깨끗 = 쉬운 물건”은 아니다
등기만 보면 이 사건은 비교적 단순합니다. 임차인 없고 매수인 인수액 0원, 과거 근저당도 모두 말소됐습니다. 하지만 투자 난도는 권리표가 아니라 지분 구조에서 올라갑니다. 낙찰자가 얻는 것은 1302호 전체가 아니라 해미연의 4분의 1 지분입니다. 최근 12개월 전체 호 평균 200,437,500원에 대한 최저가 비율이 26.4%로 매각지분율 25%보다 높고, 최근 실거래 추세도 -12.9%입니다. 여기에 공유자우선매수권 특별매각조건까지 있습니다. 권리는 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 지분경매. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하기 어려운 사건입니다.
