부동산임의경매

한 줄 평 2회 유찰로 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 핵심은 시세 대비 가격입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 11.43억, 현재 최저가는 12.53억으로 최근 시세의 109.6%입니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 현재 회차가 곧바로 저가 매수 구간이라고 보기는 어렵습니다.

감정가

2,557,000,000원

최초 평가액

최저가

1,252,930,000원

2회 유찰 · 감정가 49%

실거래 평균

1,143,000,000원

최근 12개월 12건

매수인 인수

0원

임차인 없음

부산지방법원 2024타경102078. 부산 남구 대연동 대연힐스테이트푸르지오 제115동 제1층 제122호 물건입니다. 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2019년 화성새마을금고 근저당권이며, 경매개시결정 역시 해당 권리 이후에 위치합니다. 따라서 낙찰자는 후순위 권리를 승계하지 않고 매각으로 소멸되는 구조입니다.

다만 이 물건은 권리보다 가격 판단이 중요한 사례입니다. 감정가는 25.57억이었고 두 차례 유찰 후 최저가는 12.53억까지 내려왔지만, 최근 실거래 흐름과 비교하면 아직 시장 가격보다 낮다고 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경102078
소재지	부산광역시 남구 수영로 345, 115동 1층122호 (대연동,대연힐스테이트푸르지오)
물건종류	대지
소유자	국제자산신탁주식회사 (수탁자)
감정가 / 최저가	2,557,000,000원 / 1,252,930,000원
유찰	2회
신청채권자 / 청구	화성새마을금고 / 10,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

임차인은 확인되지 않으며, 권리상 매수인이 별도로 인수할 항목은 없습니다. 말소기준권리인 을구 2번 화성새마을금고 근저당권(채권최고액 10,000,000원) 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최저가는 아직 시세 이상

대연힐스테이트푸르지오 최근 실거래 12건 기준 평균은 1,143,000,000원입니다. 현재 최저매각가 1,252,930,000원은 최근 시세 평균 대비 109.6% 수준으로, 2회 유찰이라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.08	102.38㎡	7	1,200,000,000원
2026.08	102.14㎡	5	1,100,000,000원
2026.07	99.51㎡	17	917,000,000원
2026.06	115.07㎡	13	1,367,000,000원
2026.06	115.29㎡	25	1,225,000,000원
최근 12개월 평균	12건	-	1,143,000,000원

⚠️ 가격 판단 현재 최저가는 감정가 대비 절반 수준이지만 최근 거래 평균보다 높은 가격입니다. 따라서 추가 유찰 여부와 실제 응찰 경쟁을 확인하는 접근이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,252,930,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	14,929,300원
화성새마을금고 근저당	10,000,000원	10,000,000원
소유자 교부	-	1,228,000,700원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 최근 실거래 평균보다 높아 가격 메리트는 제한적입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 인수 위험도 없습니다.

⛔ 가격 관점 최저가 12.53억은 최근 12개월 실거래 평균 11.43억보다 높습니다. 유찰 횟수보다 실제 거래가격 대비 접근 여부를 우선 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부산 남구 대연동 경성대학교 동측 인근으로 공동주택과 상업시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장 및 지하철 이용이 가능합니다.
규제. 제3종일반주거지역 및 일반상업지역 등 용도지역이 확인됩니다.
환금성. 대연힐스테이트푸르지오는 2,304세대 규모이며 2013년 준공 단지입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

시세 기준 확인. 최저가보다 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 우선 비교해야 합니다.
권리 확인. 화성새마을금고 근저당 및 경매 관련 권리의 소멸 여부를 원본 등기로 확인하세요.
현황 확인. 감정평가상 이용상태는 공실입니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 숫자보다 시세가 먼저다”

이 물건은 권리 분석만 보면 깔끔한 편입니다. 매수인이 부담할 인수권리는 없고, 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 최저가 자체가 아니라 실제 시장 가격 대비 수준입니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 높기 때문에, 추가 가격 조정 가능성과 경쟁 상황을 함께 살피는 것이 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-31	유찰	25억 5,700만원
2	2026-07-21	유찰	-
3	2026-08-25	대기	12억 5,293만원

부동산임의경매

두 번 유찰 후 반값 접근, 그러나 시세보다 높은 최저가 — 대연힐스테이트푸르지오 115동 122호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

② 시세 비교 — 최저가는 아직 시세 이상

③ 예상배당표 (매각가 1,252,930,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 숫자보다 시세가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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