부산지방법원 2024타경104661. 일광읍 중원타워 1층 109호로, 공부상 제1종근린생활시설이며 현재 분양사무실로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사에스더블유이고, 말소기준은 2023.04.26 천안서부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 636,000,000원이며, 이후 경매개시결정과 청주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사상 점유자는 주식회사 씨엘엘입니다. 전입일은 2023.11.20로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 현재 자료 기준 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 대항력 임차인 인수보다 4회 유찰된 가격의 적정성과 상업용 점포의 환금성을 어떻게 보느냐에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104661 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 1층109호 (중원타워) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설 · 현황 분양사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상8층 지하2층 · 1층 109호 · 사용승인일 2022.09.01 |
| 소유자 | 주식회사에스더블유 |
| 감정가 / 최저가 | 988,000,000원 / 237,218,800원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 천안서부신용협동조합 / 544,683,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.04.26 설정된 천안서부신용협동조합 근저당권입니다. 2023.12.19 기장군 압류는 2024.01.02 이미 말소됐고, 2024.05.03 임의경매개시결정과 2024.06.13 청주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 씨엘엘 | 중원타워109호 · 2023.11.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 전입일 자체가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 우선변제 관련 내용은 매각물건명세서에서 최종 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 흐름 — 최저가가 낮아졌지만 시세 판단은 별개
감정가는 988,000,000원이지만 현재 회차 최저매각가는 237,218,800원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24%로 표시돼 있습니다. 이후 시나리오는 5회 유찰 시 166,053,160원, 6회 유찰 시 116,237,212원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 237,218,800원 | 402,902,263원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 166,053,160원 | 473,071,584원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 116,237,212원 | 522,190,109원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 천안서부신용협동조합 근저당의 미배당액은 커집니다. 이는 낙찰자가 채권 부족액을 인수한다는 뜻이 아니라, 매각대금으로 해당 채권을 전부 배당하지 못한다는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,218,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,121,063원 |
| 1. 근저당 · 천안서부신용협동조합 | 636,000,000원 | 233,097,737원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 천안서부신용협동조합 근저당에 233,097,737원이 배당되고 402,902,263원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 일광119안전센터 동측 인근으로 공동주택 단지와 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설이며 현황은 분양사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상8층 지하2층 건물 내 1층 109호이며 사용승인일은 2022.09.01입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 20M, 동측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 1,064.6㎡, 공시지가는 3,679,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러 설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 주식회사 씨엘엘의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서로 최종 확인이 필요합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 최저가는 감정가 24% 회차이지만 실거래 시세 비교 없이 이를 곧바로 저가 매수 근거로 사용하지 않아야 합니다.
- 분양사무실 이용상태 확인. 공부상 제1종근린생활시설, 현황 분양사무실이므로 실제 인도 상태와 향후 사용 가능성을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 압류·세금 원문 확인. 청주시 압류가 등기돼 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당 우선순위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 점검. 현재 4회 유찰이며 추가 유찰 시 166,053,160원, 116,237,212원 시나리오가 제시돼 있습니다. 가격과 환금성을 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건은 권리 인수만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.04.26 천안서부신용협동조합 근저당이고, 실제 임차인 주식회사 씨엘엘은 2023.11.20 전입으로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 감정가 988,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 237,218,800원까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 수치만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 공부상 제1종근린생활시설, 현황 분양사무실이라는 이용 상태와 반복 유찰을 함께 고려하면, 이 물건은 권리는 통과, 가격·환금성은 추가 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
