부산지방법원 2024타경108328. 수영교차로 남측, 부산도시철도 2·3호선 수영역 인근에 있는 지하 1층·지상 4층 근린생활시설과 토지입니다. 토지면적은 337.4㎡이고 일반상업지역·방화지구에 속합니다. 건물은 1층부터 4층까지 상업·업무 용도로 이용되고 있으며, 일괄매각 조건입니다.
권리의 중심은 2022년 4월 28일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 4,680,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 뒤에 설정된 같은 금융기관의 근저당권 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 소유자인 주식회사신화플러스는 2023년 3월 24일 소유권을 취득하면서 앞선 담보채무를 계약 인수했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108328 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 89-2, 89-5 · 부산광역시 수영구 수영로 678 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 · 일괄매각 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 · 지하 1층 / 지상 4층 |
| 토지 현황 | 337.4㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 주식회사신화플러스 (2023.03.24. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 6,831,549,200원 / 2,343,221,300원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 4,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1986년부터 존재했던 국민은행 근저당권과 과거 전세권·근저당권은 이미 말소되었습니다. 현존 권리 중 가장 빠른 것은 2022.04.28. 남부산농업협동조합 근저당권 4,680,000,000원이며, 이것이 말소기준입니다. 2023년에 추가된 근저당권 312,000,000원과 648,000,000원, 2024.07.30. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 3명입니다. 세 임차인의 전입 또는 사업자등록 기준일은 모두 말소기준일인 2022.04.28.보다 늦습니다. 따라서 보증금 합계 55,000,000원은 매수인이 승계하는 보증금이 아닙니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스에스제이인터내셔날 | 1층 | 2023.07.10 | 25,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송상열 | 지하 1층 | 2024.01.02 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에스에스제이 | 2층 | 2023.07.10 | 25,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 세 임차인 모두 말소기준권리 이후에 들어왔으므로 대항력은 없습니다. 매각으로 임차권은 소멸하고 보증금도 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼 낙찰 후 인도·명도 일정은 별도로 협의해야 합니다.
③ 가격 구조 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 6,831,549,200원이고 현재 최저매각가는 2,343,221,300원입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔으며, 매수인 인수가 없으므로 최저가 기준 실질취득액도 2,343,221,300원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 적용하기 어려운 토지·근린생활시설입니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 세 번의 유찰은 가격뿐 아니라 건물 연식·임대 상태·수익성·리모델링 비용·상업용 부동산의 환금성을 시장이 보수적으로 평가했을 가능성까지 함께 점검하라는 신호입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 2,343,221,300원 | 34.3% | 2,317,389,087원 | 3,322,610,913원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,640,254,910원 | 24.01% | 1,621,452,361원 | 4,018,547,639원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,148,178,437원 | 16.81% | 1,134,296,653원 | 4,505,703,347원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,343,221,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,832,213원 | - |
| 1. 을구 16번 근저당 · 남부산농업협동조합 | 4,680,000,000원 | 2,317,389,087원 | 2,362,610,913원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 남부산농업협동조합 | 312,000,000원 | 0원 | 312,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당 · 남부산농업협동조합 | 648,000,000원 | 0원 | 648,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 을구 16번 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권 2건은 배당받지 못하고, 전체 담보채권 5,640,000,000원 중 미배당액은 3,322,610,913원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 후순위 채권의 미배당분이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영교차로 남측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·병원·오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2·3호선 환승역인 수영역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용 현황. 지하 1층은 폐문 상태, 1층은 마징가, 2층은 주식회사 SSJ, 3층은 메가시티건설, 4층은 LOLCITY 종합인테리어가 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 66m 이하 제한지역과 교육환경 상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 토지 조건. 평지의 세로장방형 토지로 광대로 한 면에 접하며, 공시지가는 1㎡당 7,848,000원입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 건물로 외벽은 사이딩패널·몰탈 위 페인팅, 내부는 인테리어 마감이며 위생·급배수와 일부 냉난방설비가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 적정가 재산정. 감정가 할인율이 아니라 토지 가치와 건물 잔존가치, 임대수익, 공실률, 수선비를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유자 전수 확인. 임차인 신고 3명 외에도 감정 당시 3층과 4층 이용자가 확인됐으므로 각 층의 실제 점유자·계약관계·인도 가능일을 조사해야 합니다.
- 증축 부분 확인. 2001.03.10. 증축된 1층 및 4층 일부의 건축물대장·도면·사용승인 관계를 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 신고된 임차인의 보증금 합계는 55,000,000원, 월차임 합계는 6,300,000원이지만 전체 건물의 실제 임대차 현황과 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 후순위 임차인 명도. 대항력이 없어 보증금 인수는 없지만 점유자가 자진 인도하지 않을 경우 인도명령·명도 협의 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
- 세금·집행비용 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 서류와 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”과 “가격 할인”을 구분해야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.28. 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당권과 임차권은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명의 보증금도 매수인에게 승계되지 않아 실질 인수액은 0원입니다.
그러나 세 차례 유찰되어 감정가의 34.3%가 됐다는 이유만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 등기부보다 토지·건물의 실제 가치, 임대수익, 점유 정리, 증축 부분과 시설 상태입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단. 감정가 할인폭이 아니라 실질 수익과 처분 가능성을 기준으로 접근해야 합니다.
