부산지방법원 2024타경114019. 부산 해운대구 반송동 초원맨션 3층 309호에 관한 임의경매입니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 감정가나 최저가가 아니라 매각 범위입니다. 현재 소유자는 김경진 3분의 1, 김은서 3분의 1, 무한영재투자주식회사 3분의 1로 구성되어 있고, 경매 대상은 이 중 무한영재투자주식회사의 지분 전부, 즉 전체 호실의 3분의 1입니다.
따라서 낙찰자는 309호를 단독으로 소유하는 것이 아니라 김경진·김은서와 함께 공유자가 됩니다. 방이나 면적 중 특정 부분을 물리적으로 나누어 취득하는 것도 아닙니다. 등기부상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸해 금전 인수는 없지만, 공동사용·처분·환금 과정에서 공유관계가 그대로 남는 것이 이 사건의 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경114019 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 운봉길 89, 3층 309호 (반송동, 초원맨션) |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 대상면적 51.18㎡ · 철근콘크리트조 14층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 1993.05.27 |
| 현재 공유자 | 김경진 3분의 1 · 김은서 3분의 1 · 무한영재투자주식회사 3분의 1 |
| 매각 대상 | 무한영재투자주식회사 소유 3분의 1 지분 전부 |
| 감정가 / 최저가 | 31,000,000원 / 7,443,100원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 공유지분부동산투자대부주식회사 / 5,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 특별조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% · 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 공유관계는 남는다
말소기준권리는 2024.10.23. 설정된 공유지분부동산투자대부주식회사 근저당권 5,000,000원입니다. 이 근저당권은 무한영재투자주식회사 소유 지분 전부에만 설정되었고, 뒤이어 2024.12.31. 같은 지분에 대해 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 두 권리는 매각으로 소멸합니다.
과거 명장1동새마을금고 근저당권 29,900,000원과 농협은행 근저당권 60,000,000원은 각각 2020.07.02.와 2024.04.26. 이미 말소되었습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 별개로 실제 점유자, 관리비 체납, 사용관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 호실 거래와 1/3 지분을 직접 비교하면 안 된다
초원맨션은 부동산 거래자료에서 ‘동삼초원’으로 확인되며 총 89세대, 사용승인일은 1993.05.27.입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 95,000,000원, 최신 거래는 2026년 2월 100,000,000원입니다. 다만 해당 거래들은 67.08㎡와 77.88㎡이고, 경매 대상면적 51.18㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 77.88㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.06 | 67.08㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2024.05 | 77.88㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 67.08㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2022.03 | 77.88㎡ | 10 | 98,000,000원 |
| 2021.09 | 59.79㎡ | 6 | 113,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 95,000,000원 |
숫자만 보면 최저가 7,443,100원은 최근 12개월 평균의 7.8%입니다. 그러나 이 비율은 아파트 전체 호실의 실거래가와 3분의 1 공유지분 최저가를 직접 비교한 결과이므로, ‘시세보다 92.2% 저렴하다’는 식의 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 더구나 비교 거래의 면적도 대상면적과 일치하지 않습니다.
최근 12개월 평균은 전체 거래 평균 102,666,666원보다 낮고, 최근 거래 구간은 과거 구간 대비 -10.8%의 하락 추세입니다. 이 하락 흐름과 지분물건의 낮은 환금성을 함께 반영해야 하며, 전체 호실 가격만 보고 지분가치를 낙관적으로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,443,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 533,976원 |
| 1. 근저당 · 공유지분부동산투자대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,909,124원 |
현재 최저가 7,443,100원에서는 근저당권자가 채권최고액 5,000,000원을 전액 배당받고 1,909,124원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 7,443,100원 | 5,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 5,210,170원 | 4,716,387원 | 283,613원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 3,647,119원 | 3,181,471원 | 1,818,529원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 반송동 반송여자중학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 중소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교와 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물이며, 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 공동현관기, 화재경보설비와 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6~8미터 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 반송여자중학교 절대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 776,900원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 89세대, 1993년 사용승인 단지이고 최근 가격 추세는 -10.8%입니다. 여기에 1/3 지분이라는 특성이 더해져 일반 전체 호실보다 매수층이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전체매각으로 오인하지 말 것. 취득 대상은 무한영재투자주식회사 소유 3분의 1 지분입니다. 김경진·김은서의 각 3분의 1 지분은 매각되지 않습니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다. 입찰 전 행사 가능성과 매각기일 진행조건을 확인해야 합니다.
- 재매각·보증금 20%. 재매각 사건으로 매수신청보증금이 20%입니다. 대금납부 계획을 일반 매각보다 보수적으로 세워야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입세대·점유자·관리비 확인이 필요합니다.
- 공유관계 비용. 취득 후 사용·수익·처분은 다른 공유자와의 협의가 필요합니다. 협의가 성립하지 않을 경우 별도의 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 실거래 직접비교 금지. 최근 실거래는 전체 호실이고 면적도 대상면적과 일치하지 않습니다. 최저가가 최근 평균의 7.8%라는 숫자만으로 저가매수라 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “744만원짜리 아파트”가 아니라 “공유지분 경매”
이 사건의 등기상 금전 권리는 단순합니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리말소가 아니라 3분의 1 공유지분이어야 합니다. 낙찰자는 아파트 한 채의 단독소유자가 되지 않고 기존 공유자 두 명과 공동소유자가 됩니다.
4회 유찰로 최저가가 7,443,100원까지 내려왔지만, 전체 호실 실거래와 지분 가격을 직접 비교해 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 재매각, 보증금 20%, 공유자 우선매수권, 임대관계 미상, 단지 낙찰률 20.0%와 최근 가격 하락 -10.8%까지 고려하면 가격이 낮아진 만큼 해결해야 할 구조적 문제가 큰 물건입니다. 금전 인수는 없지만 실사용과 환금성은 어렵습니다. 권리말소는 단순, 공유지분 처리는 고난도. 이것이 이 사건의 결론입니다.
